Новости / Недвижимость / «Болтанка» или куда идет квадратный метр

«Болтанка» или куда идет квадратный метр

12 июля 2010

Лето никогда не было показательным и рекордным периодом для продаж жилья, однако, предостережение экспертов о том, что оно может стать последним летом низких цен возымело свое действие - спрос растет во всех категориях недвижимости Москвы. Аналитики дают ВЗГЛЯДу новый прогноз на ближайшие месяцы.

Согласно оценкам агентства Penny Lane Realty, цена самого дорогого квадратного метра зафиксирована в Центральном административном округе и составляет48,9 тыс. долларов. Такие «квадраты» в количестве 249-ти находятся на «золотой миле» в отдельно стоящем элитном особняке

В целом по центру столицы метр стоит на конец июня-начало июля 7,1 тыс. долларов.

На 2-м месте – юго-запад со средней стоимостью квадртаного метра в размере 5,3 тыс. долларов. Самый дорогой объект - ЖК «Lake House», один метр в котором оценивается застройщиком в 25,8 тыс. долларов.

В ЗАО, которое на 3-м месте в рейтинге, один квадратный метр стоит 4,95 тыс. долларов. Самый высокооцененный «квадрат» стоит 25 тыс. долларов. Квартира находится на набережной Тараса Шевченко и имеет панорамный вид на Белый Дом и Москва-реку.

Четвертую строчку рейтинга занимает Северный административный округ с самой дорогой ценой за квадратной метр на отметке в 19,8 тыс. долларов. Такая стоимость зафиксирована в четырехкомнатной квартире площадью 143 кв.м в кирпичном 12-этажном доме по ул. Лизы Чайкиной. Средняя цена по этому округу – 4,5 тыс. долларов.

На 5-м месте северо-запад столицы, где метр вторичного рынка стоит около 4,3-4,4 тыс. долларов. Самый дорогой «квадрат» оценивается в 17,2 тыс. долларов.

6-е место – это восток Москвы, где метр не поднимается выше 4,2 тыс. долларов. Хотя и здесь есть современный монолитно-кирпичный дом, одна квартира в котором оценена владельцами из расчета 15,2 тыс. долларов за «квадрат».

Замыкает ТОП-10 рейтинга компании Зеленоград. Тут квадратный метр в среднем стоит порядка 2,95 тыс. долларов, асамый дорогой «квадрат» оценен в 5 тыс.

В структуре предложения по самой высокой стоимости квадратного метра среди округов Москвы лидируют ЦАО (27%), ЗАО (18%) и ЮЗАО (15%).

В Москве в районах от третьего транспортного кольца до МКАД средняя цена метра достигала 146 тыс. рублей, в столичных районах за МКАД и городах ближнего Подмосковья - 78,3 тыс. рублей. В населенных пунктах среднего (5-30 км от МКАД) и дальнего (от 30 км от МКАД) Подмосковья цена метра по итогам июня составляла 57,6 45,8 тыс. рублей, соответственно.

За полгода 2010 года цена квадратного метра во всех округах продемонстрировала рост, в среднем на 1-2% в месяц, говорят в компании Penny Lane Realty. Большей динамике цен подверглись отдельные объекты в Центральном, Западном, Юго-Западном и Северном округах – до 6%. «Во втором полугодии за счет повышающегося спроса мы ожидаем увеличения стоимости квадратного метра во всех округах Москвы примерно на 8%. На качественные предложения рост цен составит 12-15%, - говорит представитель компании Александр Зиминский. – Думаю, что через 2-3 года большую ликвидность приобретут ВАО и СВАО за счет активного строительства новых современных объектов».

Согласно аналитике портала Metroinfo.ru, за последнюю неделю ( 05-12.07.2010) жилье в Москве несколько подешевело, сбросив около 800 рублей (минус 0,6%). Средняя цена на сегодня – 136, 9 тыс. рублей. На рынке новостроек Москвы и Подмосковья наметилась любопытная тенденция – объемы предложения начали расти.

Об этом свидетельствуют результаты исследования, проведенного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU). Однако, как считают эксперты, уровень цен практически не изменился по сравнению с началом года. Что еще раз говорит о том, что возвращение на рынок покупателя, пусть даже в самый востребованный сегмент рынка (новостройки эконом-класса), не означает автоматического роста цен.

Аналитики столичного рынка недвижимости считают, что в последние 2-3 месяца на жилье влияет сразу несколько факторов, которые в итоге могут привести как к росту, так и стагнации цен. Во-первых, уже второй месяц подряд сохраняется неопределенность макроэкономического фона: одна коррекция фондовых индексов и нефтяных цен сменяет другую. К тому же крайне нестабильны курсы валют, что совершенно не способствует как притоку инве6стиций в жилье, так и росту доходов людей. Соответственно, крайне невысок спрос на недвижимость.

Во-вторых, последнее время происходят существенные перемены правил игры на строительном рынке: борьба с «серыми» схемами продаж жилья в новостройках могут привести к замораживанию новых проектов и, как следствие, росту дефицита и цен.

В-третьих, государство предпринимает большие усилия по накачке деньгами ипотеки и снижению процентных ставок. Памятуя докризисный опыт, многие эксперты ожидают, что оживление ипотеки снова толкнет цены вверх. Но и этого сегодня может не произойти, так как до кризиса росту цен способствовала не столько сама ипотека, сколько ее излишняя либерализация.

Как отмечают специалисты «Индикаторов», в зависимости от развития этих факторов во втором полугодии «может установиться как положительный, так и отрицательный ценовой тренд». Но куда бы не качнулся маятник из текущей точки, новый тренд окажется, скорее всего, умеренным, то есть возможный прирост или возможное снижение среднего уровня цен на жилье если и будет иметь место, то вряд ли превысит 1%-2% в месяц.

Стоит отметить еще один любопытный момент – рентабельность вложений может показать в сегодняшних условиях лучший результат в сравнении с докризисным временем. Во многих странах мира процесс строительства жилья занимает не 3-5-7 лет, как в России, а год-полтора-два, учитывая всю подготовительную работу. А если срок реализации проекта сокращается, скажем, с 5 до 2 лет, то можно получить хорошую рентабельность даже при относительно невысоких ценах. В связи с этим стоит отметить, что многие нововведения на рынке России говорят в пользу того, что самый затруднительный для застройщиков период – согласований и сбора порядка 300 разрешительных подписей под проектом – в скором времени будет существенно сокращен. Значит, и инвестиции в жилье будут «отбиваться» быстрее.

Кризис «уронил» цены на жилье более чем на треть, то есть разница между себестоимостью и ценами продажи составляет теперь не 100%, а около 65-70%. При сокращении сроков реализации проекта с 5 до 3 лет рентабельность застройщика все равно превысит 15% годовых. А если срок сократится до 2-х лет – то 30% годовых. Получается, говорят эксперты «Индикаторов», что даже при падении цен на рынке, можно обеспечить прежнюю докризисную доходность не путем попытки снова играть на повышение, а путем сокращения сроков реализации строительных проектов.

«Это абсолютно верно и многократно подтверждено практикой, - говорит ВЗГЛЯДу председатель совета директоров стройкомпании «О.С.Г.» Дмитрий Наумов. – Но именно от государства зависят сроки и, следовательно, доходы застройщиков. Неумеренные аппетиты чиновников – это сегодня главное препятствие для нормальных цен для покупателей, для доступности жилья и эффективности девелоперов и строителей».

Ольга Мостовая, Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

8 июля 2010

Что будет завтра с ценами на жилье?

Первое полугодие 2010 года стало невероятно удачным для продавцов квартир в Москве: продажи увеличились почти в 2 раза в сравнении с прошлыми 6-тью месяцами. Абсолютный рекордсмен – группа «ПИК», которая с начала года реализовала в денежном выражении в 6 раз больше жилья, чем в первом полугодии 2009 года. Однако, до показателей 2007-2008 годов еще далеко, равно как и до докризисных цен.

следующая заметка →

14 июля 2010

Сколько стоит вид на Кремль

Эксперты рынка Москвы однозначны в прогнозах стоимости жилья в недалеком будущем, но, между тем, подчеркивают, что рост будет разным не только для разных категорий недвижимости, но и в зависимости от качества объекта. Причем, риелторы утверждают, что именно качество станет главной определяющей в стоимости квадратных метров. Мэр Москвы также прогнозирует рост стоимости недвижимости.