Новости / Недвижимость / Продажи жилья в Москве упали в три раза

Продажи жилья в Москве упали в три раза

11 сентября 2009

Отсутствие спроса на жилую недвижимость привело на сегодняшний день к резкому падению количества «чистых» сделок купли-продажи в Москве и Подмосковье. Подавляющее число сделок на вторичном рынке – около 85% – приходится на типовые квартиры эконом-класса. Год назад их было 55%. Аналитики не дают прогнозов на ближайшие месяцы, предпочитая давать два возможных сценария: оптимистичный, подразумевающий рост цен, и пессимистичный, грозящий новым падением.

Разнонаправленность оценок аналитиков рынка основывается на неясности общей экономической ситуации в стране и тех угроз, которые таит в себе проблема «плохих» долгов в банковской системе. Обозреватели финансового рынка не исключают вероятности их чрезмерного давления на рынок недвижимости, что вполне может спровоцировать новую волну падения цен на жилье.

Согласно экспертным оценкам МИАН, по итогам августа спрос на вторичное жилье в Москве вырос на 10%, в Московской области – на 5%. При этом количество реальных сделок по-прежнему остается незначительным.

Объем предложения вторичного жилья как в Москве, так и в Подмосковье, сократился более чем на 12% до 20,7 тыс. и 9,7 тыс. квартир и комнат соответственно. Эти показатели на 10–15% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Падение объемов предложения аналитики объясняют тем, что многие собственники, решившие не продавать инвестиционные квартиры, начали сдавать их в аренду.

В обзоре отмечается, что к концу августа по сравнению с концом весны – началом лета количество заявок на осуществление альтернативных сделок (продажа имеющегося жилья и приобретение нового на деньги покупателя) увеличилось на 15%.

Средняя стоимость вторичного жилья в столице за август снизилась по сравнению с июлем на 1,4% до 145,4 тыс. рублей за квадратный метр. Типовое жилье сейчас продается в среднем по цене 136 тыс. рублей за «квадрат», эконом-класс – за 153 тыс., бизнес-класс – за 203,5 тыс., элитный сегмент – за 353,5 тыс. В Подмосковье квадратный метр на вторичном рынке за прошедший месяц подешевел на 2% до 71,2 тыс. рублей.

Аналитики «Миэля» считают, что за лето цены на вторичном рынке жилья в среднем снизились на 6%, с августа 2008 года по август 2009 года – на 13%. По информации аналитиков компании, на конец августа средняя стоимость квадратного метра в столице составила 157 тыс. рублей за квадратный метр. Объем предложения на вторичном рынке составляет сейчас 40–45 тыс. квартир (летом 2008 года этот показатель составлял 30 тыс. объектов).

В то же время ряд участников рынка жилья Москвы и области называют совсем другие цифры. Так, если следовать «квартирному калькулятору» «Индикаторов рынка недвижимости», то выходит, что за год кризиса «вторичка» потеряла в цене не 13%, как утверждают риелторские компании, а около 30–35% и даже больше, в зависимости от категорий жилья.

За лето спрос продолжал падать во всех категориях жилья. Спрос на вторичном рынке по сравнению с прошлым летом снизился на 20%, говорят специалисты «Миэля», за три летних месяца падение относительно весенних месяцев составило около 10%.

Средняя цена на рынке московских новостроек за июнь – август снизилась на 3,7% до 191,1 тыс. рублей за квадратный метр.

Количество предложений квартир в новостройках сократилось за лето на 3%. Предложение объектов на начальных стадиях строительства по сравнению с аналогичным периодом прошлого 2008 года сократилось на 19%. При этом объемы строящегося и выходящего на рынок жилья продолжают сокращаться.

Со своей стороны, аналитический центр GED Analytics сообщает, что средние цены на жилье в Москве с начала года по конец июля снизились на 8,9% до 137,1 тыс. рублей за квадратный метр. «Вторичка» потеряла в цене за этот период 9,4%, и метр стоит сегодня 138,8 тыс. рублей.

«Разноголосица» в оценках аналитиков рынка – это вполне нормальное явление, – говорит ВЗГЛЯДу эксперт-консультант Московского градостроительного института Егор Полыванов. – По большей части, аналитика строится на данных риелторов, которые периодически меняют собственные приоритеты и «корректируют» статистику для активизации спроса на рынке. Фактом можно считать замедление падения стоимости квадратных метров столицы до уровня около 4 тыс. долларов за метр на вторичное жилье. При этом следует иметь в виду, что в так называемых «сталинских» домах «квадрат» и сегодня стоит не меньше 6–7 тыс. долларов».

Что касается новостроек, то, по риелторским расчетам, цена метра в них упала на 12–14% до 4,3–4,5 тыс. долларов. При этом наиболее стабильны в стоимости метров элитные новые дома высокой степени готовности и уже сданные госкомиссии, считают в компании Blackwood. Самое дорогое новое жилье сейчас в среднем стоит около 16–16,5 тыс. долларов за метр. Большинство застройщиков и продавцов такого жилья к сентябрю зафиксировали тот уровень цен, ниже которого они в ближайшее время опускаться не планируют, ожидая дальнейшего развития ситуации на рынке.

Если сравнивать ценовые показатели элитного жилья сегодня и год назад, то получается, что оно потеряло больше других категорий – до 40%.

Что касается дешевого жилья, то стоит отметить, что на столичном рынке стали появляться предложения о продаже квартир за 1 млн рублей. Это своеобразный индикатор возможностей среднего россиянина, отражающий реальную способность накопить данную сумму. В настоящее время покупка комнаты в столице обойдется в среднем в 72,8 тыс. долларов, или 2,47 млн рублей.

В «замкадье» на 1 млн рублей можно купить комнату в коммунальной квартире. При желании, конечно, можно обзавестись и отдельной квартирой, но за такое удовольствие придется доплатить определенную сумму. Например, в настоящее время за 1,2 млн рублей продается однокомнатная квартира на окраине города Озеры – в селе Бояркино, в 125 км от МКАД. Несколько дешевле стоит квартира в поселке Кузьмино Сергиево-Посадского района в 85 км от МКАД – 1,1 млн рублей. За 1,15 млн рублей можно приобрести 31 квадратный метр в Коломне, 29 метров в Шатуре, 16 «квадратов» в Серпухове.

Безусловно, это даже «не совсем Москва», но есть в приобретении такого жилья и свой «плюс» – такое жилье не подешевеет больше ни на рубль, другого второго дна у такого жилья не будет, уверены участники рынка. Следовательно, именно в такие метры и стоит сегодня вкладывать имеющийся миллион рублей.

Согласно данным Росстата, сегодня на каждого россиянина приходится 21 квадратный метр жилой площади. В Германии – 40, в Швеции и Великобритании – 44 метра, в США – 48. Средний европеец в состоянии накопить на свое жилье за 8–12 лет, не особенно ограничивая себя в повседневных расходах. Если речь идет об ипотеке, то рассчитаться по кредиту вполне под силу за 2–4 года. В среднем в Европе доступность жилья оценивается в 85–90%.

В нашей стране ипотеку, считающуюся самой дорогой в мире, в состоянии получить не более 8% граждан. Улучшения жилищных условий ждут более 3,5 млн человек. Время ожидания в очереди на социальное жилье составляет 18–20 лет. Накопить на квартиру реально примерно за 20–23 года.

Артем Колесников, Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

9 сентября 2009

Катастрофа на рынке торговой аренды

В первом полугодии 2009 года в российских регионах было построено 392 тыс. квадратных метров торговых площадей. По данным компании Jones Lang LaSalle, новые ТЦ увеличили количество вакантных площадей с 5 до 15% и обрушили арендные ставки до 70%.

Тенденция к увеличению доли свободных площадей, по данным экспертов Jones Lang LaSalle, скорее всего, сохранится в ближайшие месяцы, так как ожидается завершение строительства и сдача в эксплуатацию большого количества торговых центров, строительство которых началось до кризиса.

следующая заметка →

12 сентября 2009

Земельный налог подорожает в 50 раз

Налоговые службы страны начали пересчет земельного налога в связи с новой кадастровой оценкой земли. Новые налоги станут неприятным сюрпризом для всех собственников и арендаторов участков – как физических, так и юридических лиц, что может обрушить бизнес тысяч россиян и весь рынок земли.

Кадастровая стоимость земли, на основе которой рассчитывается налог, в некоторых регионах выросла в десятки раз. Например, в Самарской области земля подорожала на 40−60%, в Ростовской области − в 5 раз, в Смоленской области − в 47,7 раза.