Новости / Недвижимость / Двойное «дно» московского метра

Двойное «дно» московского метра

9 июня 2009

За 9 месяцев кризиса цены на российскую недвижимость упали в среднем на 40-50%, что позволило аналитикам говорить о достижении «дна», а некоторым из них – о втором и третьем «дне». Но, жилье не стало доступным для большинства граждан. Эксперты называют причины, которые препятствуют падению цен и оценивают роль новых игроков рынка.

Причин недоступности как минимум три: во-первых, это практически полное отсутствие нового строительства, что неизбежно приведет к острому дефициту квартир. Во-вторых, правительство Москвы поддержало ряд крупных застройщиков, что позволило им не распродавать имеющийся у них запас квартир и сохранить цены на уровне, который обеспечивает им возможность спокойно пережить кризис. В-третьих, поддерживает цены на жилье расценки Минрегиона, по которым будет выкупаться жилье у застройщиков во втором квартале 2009 года. Для столицы стоимость одного метра составит 83,75 тыс. рублей.

В действительности один «квадрат» в Москве обходится строителям не дороже 55-65 тыс.рублей, причем, почти 40% в цене каждого из них – это стоимость земельного участка, подключений к сетям и так называемые «согласования», т.е. по сути – коррупционная составляющая.

Даже сейчас, при снижающихся ценах, реализовать квадратный метр в строящейся «панели» можно за 75–80 тыс. рублей. На практике новостройки в Москве сегодня дешевле 100-120 тыс. рублей не продаются. Прибыль совсем не детская. Но одно дело, когда на рынке строительства работают чисто коммерческие структуры, одалживавшие на работы кредиты, а другое – полугосударственные компании с мощным административным и финансовым ресурсом. Другое дело, что даже при наличии «дешевых» денег эти компании продают жилье по тем же «коммерческим» ценам.

«Положение строителей определяется далеко не ценой себестоимости или продажными ценами и их собственной маржой, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – Главная проблема состоит в том, что по действующему законодательству компании, принадлежащие городу, не могут стать соинвесторами недостроенного жилья. Это считается госпомощью, что запрещено законом о защите конкуренции. Выход в некоторых регионах, в том числе, в Москве, местные власти видят таким - часть городских ГУПов и ОАО за счет собственных средств и кредитов будет достраивать дома, а потом продавать часть квартир в них на рынке и тем самым компенсировать расходы. Это позволит и дальше держать цены».

«Если смотреть на эту проблему с точки зрения проблемы обеспечения жильем малоимущих, то эта схема вполне жизнеспособна и актуальна, потому что будет больше достроенных домов, - считает аналитик компании «КредБрокер-Маркт» Андрей Евсеев. - Выход принадлежащих городу компаний на рынок недостроя необходим для того, чтобы не допустить повторения ситуации с обманутыми дольщиками, а также для увеличения количества социального жилья».

В результате кризиса девелоперы не смогли достроить примерно 2 млн квадратных метров жилья. Выкупить по бросовым ценам – это и есть цель местных властей, и момент для этого самый подходящий. «Но стоит ли верить в то, что все остальные, оставшиеся от социальных программ метры будут продаваться ниже рынка, - говорит Андрей Евсеев. – Конечно, нет. Новые игроки придут достраивать и продавать, причем, не будет удивительным и рост цен, так как к тому моменту, когда дома будут достроены, их будет на рынке мало, что неизбежно означает рост цен».

Подтверждением планов освоения новых площадок может быть и намерение правительства столицы выкупить ранее принадлежащие частным застройщикам строительные площадки. Так, в стадии согласования находятся обширные земли в промзоне Дегунино и Щербинке. ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (МГЦАЖ) уже объявил о соинвестировании недостроенных панельных домов компании ДСК-1.

«Процесс вывода на рынок недостроя силами «около государственных» компаний означает передел рынка, - утверждает в интервью ВЗГЛЯДу аналитик компании «Инициатива-Прогресс-ХХ1» Елена Колыванова. - Государство считает и себестоимость, и цены сильно завышенными. Но, куда большую роль в себестоимости строительства играют, например, стоимость земельных участков и тарифы на подключение к инженерным коммуникациям, которые как раз контролируют местные власти, работающие в связке со своими строительными структурами».

Стоимость строительства напрямую и главным образом зависит от себестоимости, непроизводственных затрат и эффективности самих работ. Доля непроизводственных затрат в России составляет примерно 60-70%, поэтому отечественным застройщикам невыгодно вкладывать свои средства в улучшение производительности труда, считает президент корпорации «Баркли» Леонид Казинец.

«Основные платежи за землю, за долю городу, за экспертизы и за согласование проекта мы проводим приблизительно за три года до выхода на стройплощадку. Соответственно, деньги дорожают в течение времени, стоимость строительства значительно увеличивается», - заявил Казинец на «Петербургском международном экономическом форуме». - Поэтому бизнесменам гораздо выгоднее снижать любыми путями свои расходы на разного рода административные барьеры, а не инвестировать крупные суммы в улучшение эффективности труда».

К чему это приводит можно увидеть на примере Китая. Сегодня китайские рабочие применяют технологии, которые позволяют строить метр жилья по 250 долларов, причем, в цену входит и отделка. Скорость возведения 21-этажного дома от нуля до приемки составляет не более 7 месяцев. Причем, как сообщается в журнале «Китай сегодня», власти обязаны предоставлять строителям полностью подготовленный под стройку участок земли. Вся инфраструктура – от дорог до детсадов и клиник в новых районах – также лежит на них.

По мнению Леонида Казинца, которое разделяют опрошенные ВЗГЛЯДом эксперты строительства, до тех пор «пока основные затраты в строительстве будут находиться в сфере регулирования согласований и разрешений, не может быть и речи ни о каком увеличении эффективности производительности труда».

Аналитики рынка сомневаются, что смена строителей и приход на место разоряющихся коммерческих государственных компаний или фирм с госучастием приведет к падению стоимости метров. На них оказывают влияние другие факторы. Во-первых, это – демпинг самих девелоперов, которым необходимо вернуть хоть какую-то часть инвестированных в строительство средств. Второе – это резкое ослабление спроса, возникшее по причине выжидательной позиции покупателей, надеющихся на дальнейший дисконт.

Приход новых игроков на эти факторы влияния не окажет. «Жилищный «квадрат» как был недоступным и некачественным, таким и останется, - считает Денис Кудряшев. – Покупателям нет разницы, кто построил дом, если при ипотеке с гипотетическими 15% годовых накопить на первый взнос требуется почти 10 лет труда, а отдавать всю жизнь придется более половины заработанного».

Согласно данным «Индикаторов рынка недвижимости», цена метра в столице сегодня приблизилась к 4 тыс. долларов за метр. Именно на этом уровне захлебнулась волна роста цен 2005 – 2006 годов и проходила стагнация 2007 года. Скорее всего, считают аналитики, рынок ждет стагнация в сегодняшних ценах продолжительностью 6–9 месяцев. Далее возможны два варианта: если макроэкономические показатели будут стабильны, то начнется новый рост цен. Причем, он будет очень бурным, учитывая постоянно сокращающееся предложение нового жилья. Второй сценарий связан с также вероятной второй волной кризиса, и тогда индексы могут упасть еще на 50%. Это и будет «третье дно» квадратного метра.

Александр Аксенов

Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

9 июня 2009

Чигиринский нашел способ вернуть деньги, потраченные на демонтаж гостиницы "Россия"

Подконтрольное Шалве Чигиринскому ООО "СТ Девелопмент" наложило обеспечительный арест на имущество и денежные средства ОАО "Россия", 100% акций которого принадлежит правительству Москвы. С помощью ареста бизнесмен намерен добиться получения компенсации своих расходов на демонтаж гостиницы "Россия", пишет во вторник газета "Коммерсант".

Как рассказал источник в службе судебных приставов, 29 апреля судебный пристав межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП по Москве Елена Самойлова подписала постановление о возбуждении исполнительного производства в отношении ОАО "Россия".

следующая заметка →

9 июня 2009

Как кризис поможет сделать жилье доступнее

Сегодняшнее состояние рынка характеризуется многими негативными факторами – замороженными стройками, недоступными кредитами и, что немаловажно, отложенным потребительским спросом. Проще говоря, все ждут момента, когда цены на жилье рухнут как минимум вдвое. Одни ждут, чтобы сэкономить, другие – чтобы уже купить хоть что-нибудь. Способен ли кризис оправдать ожидания потенциальных собственников?