Новости / Недвижимость / Доходные дома научат россиян «белой» аренде

Доходные дома научат россиян «белой» аренде

28 мая 2009

Правительство России с помощью депутатов, лучших архитекторов, строителей и представителей риелторского рынка всерьез взялось за проблему доступного арендного жилья. Так называемые доходные дома, имеющиеся во всех развитых странах мира, должны помочь обрести крышу над головой тем, у кого нет возможности купить или снять жилье по рыночным ценам. Побыстрее «сделать сказку былью» попытались на слушаниях в Общественной палате РФ.

Вперед, к легализации!

Комиссией по экономическому развитию и поддержке предпринимательства Общественной палаты РФ уже были выработаны резолюции и предложения по созданию в России легального рынка массового арендного жилья. Как подчеркнул председатель комиссии Валерий Фадеев, данные резолюции, а также дополнительные рекомендации, выработанные в ходе слушаний, будут направлены в Министерство экономразвития и торговли и лично министру Эльвире Набиуллиной.

Пока же состояние арендного рынка (как, впрочем, и всей отрасли) оставляет желать лучшего. Во-первых, отметил Валерий Фадеев, почти весь рынок жилой аренды – «серый» или «черный». В Москве сдается в аренду около 350 тыс. квартир, из них только 15% – легально, и с этих доходов платятся налоги. В среднем же по России прослойка легальных арендодателей еще меньше – 1%. Доходных домов в муниципалитетах – просто единицы, хотя в Европе и США этот институт очень хорошо развит и, соответственно, приносит в бюджеты прибыль.

По словам депутата Госдумы Галины Хованской, стоило большого труда ввести понятие «жилой фонд некоммерческого использования». Это понятие было необходимо, поскольку в Жилищном кодексе определение «социальное жилье» касается домов для малоимущих, а «коммерческое жилье» – то, что идет на продажу. Доходные же дома, по сути, не подпадают под оба определения, поскольку жилье в них не предназначено для малоимущих граждан, а сдается муниципалитетами по ставкам, покрывающим эксплуатационные расходы на содержание здания, и приносит доход, позволяющий со временем строительство таких домов окупить.

Алевтина Максимова

Данное определение крайне важно для огромной прослойки населения, подчеркнула депутат. Ведь не считаются малоимущими те, кто «сидит» на бюджетной зарплате (врачи, воспитатели, скромные чиновники – не надо смеяться, есть и такие, и их немало, взять хотя бы бухгалтеров, обслуживающих бюджетные организации). Не малоимущие, но при скромной зарплате о покупке жилья не могут и мечтать. Именно они-то и являются желанным контингентом для «доходных домов будущего». Однако пока нет ни нужного количества домов, ни даже соответствующего закона.

По словам Галины Хованской, проект уже разработан и вынесен на обсуждение, в случае положительного решения будет принят осенью. Так, возможно, осенью мы уже получим законное определение доходного дома: это жилье, сдающееся на определенный срок, не подлежащее выкупу, продаже и приватизации, способное окупиться за 25-30 лет с помощью платежей нанимателей.

Из девелоперов – в подрядчики

По мысли специалистов, создание рынка легального арендного жилья с помощью введения института доходных домов способно сегодня облегчить последствия кризиса. В частности, предложил член Общественного совета при Минрегионразвития Сергей Журавлев, государство могло бы выкупать и достраивать «замороженные» стройки, а полученное жилье переводить в фонд доходных домов. Это помогло бы решить сразу две проблемы: избавить застройщиков от безнадежных проектов и начать обеспечивать нуждающихся в жилье. Данную резолюцию внесли в пакет решений, принятых на Общественных слушаниях.

Президент Гильдии градостроителей Максим Перов подчеркнул, что требуется еще и федеральный, государственный заказ на строительство таких доходных домов с выкупом построенных площадей у застройщиков по фиксированной цене. «Да, девелоперы рискуют превратиться в подрядчиков, но это лучше, чем превратиться в ничто и обанкротиться, – уверен Перов. – Окупаемость таких проектов высока, на уровне 25 лет, но строить доходные дома реально, нужно только поставить перед собой такую политическую задачу!»

Как пример рационального подхода были приведены доходные дома Петербурга XIX века. Существовала даже поговорка: «Доходный дом на Невском иметь прибыльнее, чем золотой рудник в Сибири». Помимо всего прочего, доходные петербургские дома той эпохи до сих пор украшают Петербург.

Будут ли современные доходные дома украшать наше с вами городское пространство – большой вопрос. На слушаниях прозвучала идея вспомнить метод производственного домостроения хрущевских времен… Правда, стоит вспомнить также и то, что сейчас в Москве спешно уничтожают это 5-этажное «наследие». Поэтому было бы неплохо, если бы рынок массового арендного жилья пополнился качественными домами, а не новым поколением серых коробок.

От слов к делу

Вкратце об основных положениях резолюции слушаний, составленной Комиссией по экономическому развитию и поддержке предпринимательства. Резолюция направлена Президенту, Правительству и Федеральному собранию РФ.

1. Создать комплекс мер для стимулирования строительства доходных домов эконом-класса, а также арендные сертификаты для заселения в такие дома молодых семей, бюджетников, студентов.

2. Разработать механизм госзаказа на строительство жилья для срочного социального найма (доходных домов).

3. Создать специальные режимы регистрации и налогообложения для арендаторов и арендодателей, для строителей доходных домов: специальную тарифную политику, специальные режимы получения земельных участков и прочее.

4. Начать санацию объектов долевого строительства. Выкупать доли недостроенного жилья с дисконтом, затем переводить целые подъезды под «доходные дома», причем в объектах любого класса. Разработать программу долгосрочного кредитования в госбанках под залог доходных домов.

Очевидно, что без государственных рычагов здесь не обойтись: привлечь к строительству доходных домов частный бизнес и до кризиса-то было нелегко, а уж теперь, когда обещанная доходность будет колебаться на уровне 11%, и подавно. «Нужны условия для разумного привлечения инвестиций», – призвал заместитель директора ЦНИИ Градостроительства Марк Вильнер.

В любом случае, слушания действительно были общественными и весьма плодотворными, в итоговый документ была внесена масса существенных дополнений и поправок. Теперь осталось ждать решений МЭРТ и законодательных инициатив.

Собственник

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

28 мая 2009

Жилищные кредиты станут дешевле

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию ( АИЖК )намерено лишить банки так называемой «премии» за дорогую ипотеку и ввести новые условия ее выдачи. Эксперты считают меру своевременной, но сомневаются, что она приведет к доступности жилья.

С сентября прошлого года ипотечные ставки росли как на дрожжах, а агенты АИЖК не успевали рефинансировать «дешевые» кредиты, которые были выданы еще по докризисным ставкам. Именно тогда, чтобы заставить банки сохранить свои ипотечные программы, АИЖК решило выкупать у банков закладные по индивидуальной ставке. На деле вышло так: в случае, если ставка выданного банком ипотечного кредита была выше ставки самого АИЖК, то к ней банку добавлялись «премия» или, наоборот, она проходила с дисконтом, в «минус» банку. Естественно, что банкиры решили использовать эту ситуацию максимально в свою пользу, так как их «заработок» стал напрямую зависеть от цены выданного жилищного кредита – чем выше ставка для «простого» заемщика, тем больше прибыль банка.

следующая заметка →

28 мая 2009

Дмитрий Медведев предложил разработать механизм изъятия и перераспределения земель

Президент РФ Дмитрий Медведев считает необходимым проработать механизм изъятия и перераспределения земель аграрного и промышленного назначения в случае их неэффективного использования.

"Вопрос, который у нас, к сожалению, не работает - это вопрос изъятия земли в случае ее нецелевого использования в течение определенного времени - и аграрной земли, и, может быть, даже других видов земель, не только земель сельхозназначения", - сказал Медведев на встрече с представителями ЛДПР в своей загородной резиденции.

"Мы не можем смириться с тем, что земли просто скупаются и никаким образом не используются", - заявил президент.