Новости / Недвижимость / Торговые центры — на выход… из стагнации

Торговые центры — на выход… из стагнации

28 мая 2009

Мы уже писали о том, что цены на коммерческую недвижимость этой весной вернулись на уровень начала 2007 года, и это снижение продолжается. Тяжелее всего приходится, пожалуй, офисному сегменту, страдающему от «кризиса перепроизводства» площадей – кто бы мог подумать о таком еще год-два назад? А вот торговому сегменту, несмотря на существенный перевес предложения над спросом, участники рынка предсказывают относительно легкий выход из кризиса. Почему?

Все как у всех…

Как мы уже сказали, сейчас в торговом сегменте наличествует серьезное преобладание предложения над спросом. Как говорит генеральный директор компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин, в феврале 2009 года уровень предложения по аренде превышал прошлогодний показатель в 3,5 раза, по покупке – 2,5. «Рынок стал более открыт для арендаторов. В открытом доступе появились предложения от торговых центров, входящих в первую десятку лидеров, — комментирует эксперт. — Собственники помещений стали, в том числе самостоятельно искать перспективных, с их точки зрения, арендаторов. В I квартале 2009 года было введено 115 тыс. кв. м торговых площадей. Тем самым, объем существующего предложения качественных торговых центров в Москве составил 3 132 тыс. кв. м».

Спрос при этом особой активностью не отличается, а говоря откровенно – просто падает. То же самое можно сказать и об арендных ставках – по данным «Миэль-Коммерческая недвижимость» за первый квартал текущего года падение было рекордным за всю историю наблюдений. Так, средняя базовая ставка на встроено-пристроенные помещения сократилась на 40,7% (до 537 долларов за кв. м в год), а аренда в торговых комплексах упала до 505 долларов за кв. м в год – или на 45,9%. Средняя ставка по рынку к началу апреля составляла около 537 долларов за кв. м в год, и с тех пор она продолжала снижаться. Что касается купли-продажи, к началу апреля кв. м стоил в среднем по рынку 5055 долларов (при разбросе от 3000 до 5500 долларов), а снижение по сегментам составило от 30% до 43%.

Все чаще арендаторы получают возможность платить за аренду исходя из показателей собственного оборота и выручки, рассказывает об актуальных тенденциях торгового сегмента Константин Королев, генеральный директор компании Smart Property: «И хотя я считаю, что в нашей стране это слишком рискованный для арендодателя ход (в первую очередь, из-за непрозрачности большинства компаний-ритейлеров), управляющие компании торговых объектов должны приложить все силы к тому, чтобы как можно активнее участвовать в маркетинговых работах каждого своего арендатора. По большому счету сейчас маркетинговый отдел в ТЦ куда важнее отдела продаж, поскольку надо удержать арендаторов, удержать потоки арендных платежей, и самое главное — удержать совместно с арендаторами посетителей».

В качестве крайней меры можно рассматривать арендные каникулы, продолжает Королев, особенно если речь идет о крупных якорях. «Во-первых, у них самые низкие ставки, и на одном квадратном метре площади арендатора, которому предоставлены такие каникулы, собственник теряет меньше всего. Даже несмотря на большие площади якорей, дать им выжить таким образом — это эффективная (хотя и крайняя) мера. Главное для УК — сохранить потоки в ТЦ. А если уйдет якорь, за ним уйдут посетители. За посетителями уйдет последняя возможность выжить мелким арендаторам, — объясняет эксперт. — Думаю, что сейчас уже более актуально предоставление отсрочек или частичный перенос платежей на сроки до полугода. Фиксация сниженных ставок приведет к тому, что обратно их будет практически нереально вернуть в разумные сроки, даже если ритейл будет активно восстанавливать свои обороты. Отсроченные платежи — это куда более понятная для собственника перспектива, нежели грядущие переговоры о возвращении ставки к более высоким показателям».

«Кризис значительно повлиял на рынок торговой недвижимости, — резюмирует Андрей Бушин. — Количество заявок, как на аренду, так и на продажу по отношению к предыдущему кварталу сократилось на 75%, средняя площадь интересуемого торгового помещения упала в среднем на 70%. С начала кризиса наибольшее изменение претерпел спрос на покупку, значение которого снизилось в 2 раза. Количество заявок на аренду упало незначительно — на 5%. Средняя площадь запрашиваемого помещения на аренду изменилось на 24% в минус, на покупку – на 45%».


…Но свет в конце тоннеля ближе

Вроде бы данные неутешительные, и все же именно торговый сегмент московского рынка коммерческой недвижимости, как считают аналитики, девелоперы и консультанты, имеет реальный шанс выйти из кризиса раньше прочих.

«Легче всего кризис переносит рынок торговой недвижимости, особенно компании, работающие в сегменте эконом-класса и дискаунтеры, что связано со снижением доходов населения, — рассуждает Вероника Манн, директор по стратегическому консалтингу компании «Бридж Консалтинг». — Так, продуктовый дискаунтер "Магнит" фиксирует увеличение прибыли и продолжает активную экспансию. Сложнее обстоят дела у высококлассных офисных объектов, спрос на них упал и скорейшего восстановления пока не предвидится, так как арендаторами в подобных БЦ в основными были крупные финансовые, страховые и промышленные компании, испытывающие в настоящее время наибольшие трудности».

Кроме того, неплохие перспективы по выходу из кризиса у помещений формата street-retail. «Торговый сегмент – самый активный на рынке купли–продажи, — поясняет генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. – И активность эта определяется главным образом за счет интереса к качественным объектам street retail центрального округа столицы».

«Среди торговых объектов меньше пострадали и быстрее восстановятся качественные торговые центры и сегмент площадей формата street-retail, расположенные в местах с активным пешеходным и автомобильным трафиком. В известных и качественных ТЦ практически не появляются свободные площади, — рассказывает Андрей Бушин. -Коррекция арендных ставок, безусловно, происходит, поскольку в большинстве случаев зафиксированы в виде процента от оборота, доходы ТЦ снизились, но это снижение незначительно. Объекты формата street-retail всегда пользовались повышенным спросом среди покупателей и арендаторов. Оживление в торговом сегменте в какой-то мере подтянет за собой сегмент складской недвижимости. Сложнее всего складываться ситуация будет на рынке офисной недвижимости: большинство компаний стремятся сократить в первую очередь административные затраты, а это непосредственно отражается на востребованности офисных площадей, заполненности бизнес-центров и уровне арендных ставок».

Ну а четких прогнозов, как мы уже затвердили за время кризиса, никто давать не хочет. Обобщая точки зрения всех опрошенных нами экспертов, можно сказать следующее: летом и осенью рынок недвижимость продолжит лихорадить, и до конца года негативные последствия кризиса будут весьма ощутимы, даже если считать, что основное падение уже позади.

Альбина Лебедева

Собственник

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

27 мая 2009

Кто диктует цены российскому рынку недвижимости?

Глубина явлений финансового экономического кризиса, отразившихся на рынке недвижимости, стала неожиданностью для многих аналитиков, экспертов и игроков рынка. Уже в начале 2008 года о развитии ситуации высказывались разные точки зрения, но всю полноту картины представить не мог, наверное, никто. В начале осени прошлого года как представителям СМИ, так и аналитикам и чиновникам было негласно рекомендовано не произносить слово "кризис" вслух, дабы не будить в умах граждан лихо, пока оно тихо. Но финансовый кризис пришел на рынок недвижимости, и возлагать вину за произошедшее в мировой и российской экономике на произнесенное кем-то слово "кризис" либо на чьи-то сбывшиеся или несбывшиеся прогнозы было бы не совсем корректно.

следующая заметка →

28 мая 2009

«Империя Тауэр» будет достроена

MCG Павла Фукса займет 4,5 млрд рублей у ВТБ на завершение проекта

Девелоперская компания MosCityGroup (MCG) Павла Фукса договорилась с ВТБ о предоставлении 4,5 млрд руб. на достройку Imperia Tower в деловом центре «Москва-Сити». Банк выделяет средства сроком на год с возможностью пролонгации. Обеспечением по кредиту выступают площади будущего комплекса Imperia Tower. По данным одного из банкиров, работающих с девелоперами, обеспечение по кредиту обычно оценивается по справедливой цене с учетом дисконта минимум в 40%.