Новости / Недвижимость / Москва теряет строителей жилья

Москва теряет строителей жилья

11 июня 2009

Федеральные власти объявили о наличии 1 млн га земель под строительство жилья эконом-класса. «Уже в ближайшие месяцы первые земельные участки должны быть полностью сформированы и предоставлены под застройку», - говорит премьер-министр РФ. По мнению экспертов, эти земли могут стать основой для восстановления строительства и одновременно – для передела рынка. Первый шаг на этом пути – исход столичных застройщиков в регионы.

Эксперты рынка считают, что на одном гектаре земли можно построить примерно 25-30 тыс. квадратных метров современного жилья. Таким образом, на планируемых к застройке землях можно построить 25-30 млрд метров новостроек или 8-10 млрд метров «малоэтажки». Напомним, что до кризиса в России строилось не более 75-78 млн квадратных метров, а в текущем году объемы не превысят 50-52 млн. Любопытно, что, несмотря на масштабные «закрома», вполне пригодные для массового строительства, местные власти продолжают говорить об отсутствии земли под жилье.

«Самый главный вопрос – это не собственно строительство, которое само по себе не такое уж сложное дело, - говорит гендиректор Национального градостроительного института Александр Кривов. – Самое тяжелое – это пересмотр взаимоотношений в земельной сфере. Системно искаженный вопрос порождает диспропорции по всей схеме освоения земли и строительству, что порождает высокие цены на недвижимость».

Вторая проблема – это скученность застройки, доведенная до абсурда так называемой «точечной» застройкой в крупных городах и, особенно, в Москве. В Подмосковье, которое является самым густонаселенным регионом страны, под застройкой находится всего 4% территории. В целом по стране под строительством находится не более 0,2% территории, что равно примерно 3,5 млн га. Этот показатель отстает от мирового стандарта в несколько раз.

«При наличии такого количества пустующих земель мы по-прежнему бедны на жилье, что по сути является абсурдом, - считает исполнительный директор компании «ЗемПроектСервис» Илья Рабушевский. – Если нет или не хватает земельных участков с коммуникациями, то их надо создавать силами местных властей и на бюджетные деньги – это забота и прерогатива государства. Перевод этого вопроса на строителей и девелоперов делается местными властям исключительно с одной целью – заработать на «разрешительной» и «согласовательной» документации».

Инженерная подготовка земли включает в себя пересмотр схем территориального планирования, создание системы градостроительного проектирования, четкое разграничение земель на государственные, ведомственные и частные, создание единого кадастра и т.д. «Как известно, в «мутной» воде проще творить то, что ближе к собственному карману, - считает Илья Рабушевский. – Именно поэтому идет такое сопротивление намерениям федеральных властей навести «земельный порядок».

Другой вопрос - платежеспособный спрос граждан. Если судить по разнице между стоимостью жилья на первичном рынке и себестоимостью строительства, то примерно в половине регионов доля себестоимости строительства превышает 80%. Так считают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости». Доля себестоимости менее 75% зафиксирована только в 10-ти регионах: Москва и Санкт-Петербурге, Волгоградской, Самарской, Нижегородской, Кемеровской, Тверской, Свердловской и Архангельской областях и Пермском крае.

При этом только две столицы и их области, Самарский регион и Свердловская область считаются лидерами по уровню доходов и средней стоимости жилья. Значит, именно в этих регионах развернется основная борьба за участки, уверены эксперты irn.ru. И от того количества земли, которую Фонд развития жилищного строительства совместно с местными властями будут готовы передать застройщикам, зависит активность развития рынка недвижимости в этих регионах в ближайшие годы.

Аутсайдерами по этим же показателям считаются Западная Сибирь, Тува, Бурятия, Ингнушетия, Калмыкия и Карачаево-Черкессия.

Новый тренд последних месяцев – исход столичных строительных компаний в регионы. Так, отказалась от контрактов по выкупу жилья с правительством Москвы группа ПИК. Компания решила продавать свои дома самостоятельно и по своим ценам, а не по демпинговым расценкам мэра столицы Юрия Лужкова. Проблема усугубляется тем, что столица рассчитывается со строителями только после оформления прав собственности на жилье, на что обычно уходит год-два после сдачи дома госкомиссии. В условиях кризиса «правила игры» московской мэрии девелоперов устраивать перестали.

Для справки: новостройки в районах Новокосино, Новокуркино, Долгопрудном и, например, Химках стоят сегодня в среднем на рынке 75-90 тыс. рублей за квадратный метр. Мэрия собиралась выкупать на 20-40% дешевле, но оптом и с рассрочкой платежа на год-два. Очевидно, что такой подход не может устроить ни одного строителя, как правило, имеющего немалые долговые обязательства.

«Результат такого подхода столичных властей очевиден – мэрия объявляет о сокращении строительства социального жилья, а сами застройщики уходят в регионы, - сказал ВЗГЛЯДу аналитик «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Сложно прогнозировать, насколько успешными будут их проекты вне Москвы, но то, что столица понесет колоссальные потери в объемах нового жилья – это факт неоспоримый».

Выход московских строителей в регионы, по словам вице-президента Ассоциации строителей России ( АСР ) Владимира Пономарева, имеет свои плюсы и минусы. Плюсы в том, что столичные компании обладают большим опытом в реализации крупных инвестиционно-строительных проектов и имеют устойчивые отношения с банковской системой. С другой стороны, приход московских компаний всюду сопровождается ростом цен, поскольку москвичи привыкли к более высокой рентабельности и пытаются ее получить и на региональных рынках.

До кризиса практически каждый год объемы реализуемых столичными инвесторами и девелоперами проектов удваивались. Если в 2002 году было введено 18 тыс. метров в 17 городах 10 регионов, то в 2007 году московские инвестиционно-строительные компании построили более 1,1 млн метров жилья почти в 60 российских городах.

Лидером освоения новых площадок можно считать СУ-155, которое уже давно строит жилье не только в российских регионах, но и в Европе, сдавая ежегодно более 1,5 млн квадратных метров. В планах – наращивание строительных мощностей в городах-«милионниках».

На втором месте – питерская «Группа ЛСР» Андрей Молчанова. Компания строит в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (70% панельного жилья), Москве, Екатеринбурге и Уральском округе, имеет проекты в Прибалтике и на Украине.

Третье место – у девелоперской компании «Снегири» Александра Чигиринского, которая имеет в своем «региональном портфеле» около 1 млн квадратных метров жилых площадей и собирается расширить масштабы освоения регионов.

«Уход в региональные программы крупных московских компаний, с одной стороны, и сворачивание властями столицы строительства новостроек, с другой, приведут к переделу рынка уже в ближайшее время, - утверждает Виктор Щербаков. – Если учесть, что еще до конца года, по разным оценкам, могут объявить себя банкротами почти три четверти строительных компаний, то прогноз может быть только один – тотальный дефицит жилья в ближайшие два-три года. Он приведет к обострению социального аспекта жилищной проблемы и новому росту цен. «Гордиев узел» может разрубить только жилье «нового типа» - так называемая «одноэтажная Россия».

Александр Аксенов

Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

11 июня 2009

Рынок жилья США пострадает от роста ставок по ипотеке

Рост процентных ставок может ухудшить перспективы восстановления американского рынка жилья и ослабить волну рефинансирования кредитов, формирование которой являлась основной целью плана стимулирования экономики, разработанного администрацией президента США Барака Обамы, пишет газета The Wall Street Journal.

следующая заметка →

16 июня 2009

Пенсионный девелопмент

Мегапроект в ХМАО недополучит 6 млрд рублей.

Финансовый кризис не обошел стороной и девелоперские проекты, реализуемые на нефтегазовые деньги. Как стало известно РБК daily, компания «ЮграИнвестСтройПроект» (ЮИСП), девелоперская структура Ханты-Мансийского негосударственного пенсионного фонда, из запланированных 1,8 млн кв. м недвижимости пока будет строить только 0,4 млн кв. м. Одна из причин — сокращение вложений со стороны соинвесторов: УК «Лидер» (управляет пенсионными резервами НПФ «Газфонд»), «Ренкапстрой-Югра» (компания президента ИГ «Ренессанс Капитал» Игоря Сагиряна) и УК «М.И.Р.» вместо обещанных 9 млрд руб. готовы инвестировать пока лишь 3,2 млрд руб.