Новости / Недвижимость / Сколько мы переплачиваем за жилье

Сколько мы переплачиваем за жилье

11 августа 2009

Рынок жилой недвижимости во все крупных городах фактически застыл по сделкам купли-продажи, демонстрируя отсутствие спроса и невнятность перспектив на осень. Эксперты придерживаются умеренных прогнозов и не решаются давать долгосрочные. Неопределенность обусловлена размытостью объективных факторов и тем, сколько на самом деле стоит квадратный метр и сколько мы за него переплачиваем.

Согласно аналитическим расчетам компании DOKI, стоимость столичного квадратного метра в эконом-классе снизилась на 0,4% до 3687 долларов. Самые дешевые «квадраты» Москвы находятся в районе метро «Волжская», где их цена не превышает 2503 долларов.

«Разница между себестоимостью и продажной ценой идет на оплату «коррупционной составляющей» строительства»
В бизнес-классе квадратный метр потерял за последнюю неделю 0,3%, упав до 6583 долларов.

Больше всего пострадал класс элитных квартир: падение составило 1,1% до 12835 долларов.

При этом, согласно мониторингу московских риелторских агентств, число сделок с жильем эконом-класса увеличилось в 2 раза, в то время как с элитными квартирами снизилось в 9 раз. В отчете агентства недвижимости «Агент 002» указывается, что только 6% сделок с недвижимостью сейчас приходятся на квартиры бизнес-класса и 2% - на элитное жилье. Эксперты отмечают, что наибольшей популярностью сегодня пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в кирпичных и панельных домах общей площадью 32-56 квадратных метров. Стоимость таких объектов обычно варьируется от 2,9 до 6 млн рублей.

Самый «ходовой» товар сегодня – это комнаты в коммунальных квартирах. Самые популярные и востребованные – это небольшие площади по цене от 1 до 2 млн рублей, расположенные в отдаленных районах в так называемых домах «плохой панели» или «хрущевках». Впрочем, встречаются и вполне приличные комнаты в ЦАО, в районе метро «Таганская», «Маяковская» и «Новослободская» по цене в 1,5-2,5 млн.

Согласно исследованию июльских цен «Индикаторами рынка недвижимости», к середине августа стоимость квадратного метра в «хрущевках» составила в среднем по Москве 3,5 тыс. долларов, в домах «современной» панели – 3,8 тыс., в «сталинках» - 4,7 тыс., современный монолит-кирпич – 4,3 тыс.

Заявления столичных властей о возобновлении ипотечного кредитования и достижении ценами своего «окончательного дна», как говорил на прошлой неделе глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин, не привели к снижению стоимости кредитов и никак не отразились на спросе – он по-прежнему находится на крайне низком уровне. При этом представители мэрии стали чаще высказываться по вопросам ценообразования, давая экспертам возможность оценить, насколько в реальности стоимость продаж «квадрата» отличается от его реальной цены.

Согласно оценкам чиновниками столичного стройкомплекса, на сегодняшний день себестоимость жилья эконом-класса обходится в 23-24 тыс. рублей за квадратный метр. Инфраструктура стоит еще 20-25 тыс. в пересчете на один «квадрат». В интервью «Ведомостям» руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк открыто заявил, что если убрать из себестоимости цену земли и получить содействие в подводке инженерной инфраструктуры, то вполне можно уложиться и в 30 тыс. рублей за один метр.

«Довольно странное заявление столичного чиновника, потому что оно фактически означает признание в «накрутке» цен на московское жилье усилиями самих чиновников, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик компании «Траст-Консалтинг» Егор Тепляков. – Мэрия на словах борется за доступность жилья, а на самом деле признается в том, что ей строительство обходится в несколько раз дешевле, чем любой строительной компании. Другое дело, что давно ни для кого не секрет, что многие застройщики имеют более чем тесные отношения с городскими властями».

Отметим, что даже сегодня, на пике снижения цен на метры, даже самый дешевый «квадрат» и близко не подошел к заявляемой чиновниками мэрии Москвы цене в 42-45 тыс. рублей. Самая простенькая панельная новостройка в районе МКАД сегодня стоит как минимум 2,3-2,6 тыс. долларов за метр, в районах ближе к центру города цены начинаются от 3,5-3,8 тыс. Опрошенные газетой ВЗГЛЯД представители столичных строительных компаний говорят, что по их расчетам, сегодня себестоимость строительства дома эконом-класса обходится им в 70-85 тыс. рублей за метр. Бизнес-класс по себестоимости доходит сейчас до 90-120 тыс.рублей за «квадрат».

По данным GED Analytics, средняя стоимость квадратного метра в Москве на 10 августа составила 137 тыс. рублей, в области - 58,15 тыс. Цены продолжают снижаться на фоне крайне низкой активности покупателей и продавцов жилья: на столичные новостройки они опустились до 135,8 тыс. рублей за метр, на вторичное жилье - до 138,6 тыс.В Подмосковье жилье на первичном и вторичном рынках продают по 55,8 тыс. рублей и 64,9 тыс.за квадратный метр соответственно.

Игроки рынка в один голос говорят, что низкие доходы граждан и заморозка темпов и объемов строительства неминуемо приведут к резкому дефициту на дешевое жилье в ближайшие год-два.

«Все дело в тех самых «обременениях», стоимости согласований проекта и хода работ, а также – в стоимости земельного участка, - считает гендиректор строительно-инженерной компании «ТРП-112» Альберт Потемкин. – Фактически, все эти дополнительные статьи расходов является просто-напросто завуалированной коррупцией, которая жестко регламентирована, прописана по статьям и для неосведомленного человека выглядит вполне законно и благопристойно. Но факт остается фактом – разница между себестоимостью и продажной ценой идет мощным потоком в карманы чиновникам. Маржа самих строителей редко когда превышает 12-20%».

Участники рынка говорят, что именно по этой причине ни один чиновник не заинтересован в снижении или, тем более, обвале цен на жилье, а наоборот, стремится всячески стимулировать продажи.

Павел Огородников, Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

11 августа 2009

Жилье в эконом-режиме

Почти все сделки с квартирами проводятся в нижнем сегменте рынка

Более 90% сделок на столичном рынке жилой недвижимости приходятся на эконом-класс, подсчитали аналитики агентства недвижимости «Агент 002». До кризиса квартиры средней и высшей ценовой категорий занимали более 50% в структуре сделок, а сейчас москвичи все чаще выбирают недорогое панельное жилье и даже комнаты. Другие риэлторы соглашаются, что такая картина наблюдается на вторичном рынке, но при этом они отмечают, что снижение цен в новостройках поддерживает спрос в бизнес-классе.

следующая заметка →

18 августа 2009

Туристов заселят в офисы

Строящиеся бизнес-центры могут отдать под трехзвездочные отели

Как выяснилось на публичных слушаниях генерального плана развития Москвы до 2025 года, жители города крайне недовольны офисным строительством в столице. Власти прислушались к гласу народа, вспомнив заодно о недостатке недорогих гостиничных площадей, и предложили инвесторам переориентировать уже согласованные, но незавершенные объекты с офисов на гостиницы. В кризис доходность офисных площадей упала значительно больше, чем гостиничных, говорят эксперты. Однако они считают, что затраты на перепрофилирование объектов могут быть выше, чем потери девелоперов от простаивания офисов без арендаторов.