Новости / Недвижимость / Эксперты раскрыли тайны «голландских аукционов»

Эксперты раскрыли тайны «голландских аукционов»

19 августа 2010

Государство не прекращает попыток найти способ удешевить стоимость квадратных метров жилья, сделав его массово доступным. Однако, на сегодняшний день жилье остается дорогим, ставки по кредитам – высокими, а спрос снова набирает докризисные обороты. Власти решили попробовать новый метод – аукционы по так называемой «голландской схеме».

Минрегион РФ намерен принять концепцию снижения рыночной стоимости жилья по новой схеме. Глава ведомства Виктор Басаргин предложил премьеру Владимиру Путину эту идею на совещании, где глава правительства поставил задачу за 5 лет довести долю жилья экономкласса до трех четвертей всего объема жилищного строительства.

Итак, как уточняет газета «Ведомости», речь идет о том, что на конечную цену квартир, т.е. на продажную стоимость, влияют несовершенные процедуры выделения земельных участков и политика муниципалитетов, которые перекладывают затраты на градостроительные и землеустроительные документы на застройщиков.

Эксперты в целом согласны с такой оценкой сегодняшнего квартирного ценообразования, но подчеркивают, что, во-первых, необходим комплексный подход к проблеме, а, во-вторых, срочно требуется антикоррупционная программа в строительно-чиновничьем секторе. «Нужен целый комплекс мер, в которые вошла бы целенаправленная политика снижения издержек строителей в плане борьбы с коррупцией, «смычкой» чиновников с застройщиками, уверенное снижение ипотечных ставок до уровня мировых процентов, необходимо наращивание строительных объемов и грамотное невмешательство государства в ценообразование, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор консалтингового «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Только предложение, опережающее спрос, способно остановить рост цен и ту же коррупцию. Дефицит всегда будет рождать правонарушения – это аксиома, бороться с которой административными методами непродуктивно».

Минрегион предлагает проводить так называемые голландские аукционы, работающие на понижающих ставках. Причем, на торги будут выставляться не участки под строительство, а стоимость квадратного метра. Начальной ценой аукциона будет средняя рыночная стоимость жилья, определенная министерством.

Конкретное положение об аукционах по новым правилам будет разработано в течение 2–3 недель, обещает Браверман, для чего необходимо также синхронизировать сроки передачи застройщикам земельных участков. Сегодня они существенно разнятся: Фонд РЖС укладывается в 8–10 месяцев, у регионов это занимает до 3 лет.

Кроме того что сама земля будет предоставляться по сниженной цене, муниципалитеты обязаны будут заинтересовывать строителей, говорит один из разработчиков концепции - зампред комитета по бюджету и налогам Госдумы Александр Коган. Местным чиновникам придется представлять на аукцион полностью подготовленные под застройку участки: зарегистрировать их в государственном кадастре, получить разрешение на их использование, подготовить градостроительный план застройки с требованиями к качеству возводимых объектов, их энергоэффективности и архитектурным решениям, а также определить технические условия и цену подключения к коммунальным сетям. По оценкам депутата, после внедрения новой системы стоит ожидать снижения цены на высотное жилье экономкласса как минимум на 20–25%. Об этом сообщают «Ведомости».

Любопытный момент: сами разработчики открыто говорят, что вполне вероятны спекулятивные сделки с таким дешевым жильем. Однако, ведомство намерено решить и эту проблему через ограничения на право перепродажи.

Газета ВЗГЛЯД ранее уже сообщала, что в Москве уже были попытки проводить именно «голландские аукционы», но их эффект был нулевым. Правда, тогда, около 2 лет назад, аналитики говорили, что эти аукционы были проигнорированы самими застройщиками, спокойно продававшими любое количество имеющегося у них жилья по любой им же назначенной цене. На этом фоне предложение мэрии столицы назначить изначальную цену на уровне 30 тыс. рублей за квадратный метр не могли не вызвать именного такого результата аукциона.

Сегодня Александр Браверман говорит, что строители должны предпочитать не высокую маржу при незначительных объемах, а получать прибыль через нормальную маржу за счет большего объема вводимого жилья, в особенности экономкласса.

Опрошенные ВЗГЛЯДом эксперты говорят, что такой подход слишком прост и нереализуем, так как есть строительные компании, которые строят дорогое жилье и их не «заманишь» в экономкласс ничем и никак. А есть те, кто как раз ориентирован на бюджетное жилье, но при этом не имеет возможности строить столько, сколько позволяют строительные мощности. Главные препятствия – отсутствие подготовленных к застройке участков и слишком дорогие банковские кредиты. Даже сегодня ставка для развития строительного бизнеса находится на уровне 30-40% годовых, что не может не «убивать» этот вид бизнеса.

«План внедрить «голландские аукционы неплох, и они могут привести к удешевлению жилья, но при соблюдении множества других параллельных составляющих и комплексном решении всех проблем строительной отрасли – от технологии строительства – до помощи государства, - говорит газете ВЗГЛЯД директор стройкомпании «Форум-ХХ1» Евгений Самойленков. – Эта помощь должна быть контролирующей, с тем, чтобы не пострадали мелкие и средние застройщики, а на аукционы не выставлялись какие-то миллионы квадратных метров, которые по «карману» только «монстрам» рынка».

Ольга Мостовая, Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

19 августа 2010

Ипотека на полном ходу

Рынок ипотеки активно восстанавливается. За первое полугодие российские банки выдали ипотечных кредитов на сумму в 2,4 раза большую, чем за тот же период прошлого года. При этом растет и просроченная задолженность по ипотеке, причем одними из самых ненадежных заемщиков являются москвичи.

следующая заметка →

25 августа 2010

Путин оценил непомерные аппетиты чиновников

Административные барьеры в строительстве – тема нового доклада и анализа ситуации Минрегиона, который он внес в правительство. Пожалуй, впервые федеральное ведомство открыто назвало причины как застоя в самой отрасли, так и причины дороговизны недвижимости. Во многом они совпадают с тем, что говорил на днях Владимир Путин, оценивая проводимую там жилищную политику и неадекватные действия местной власти.