Новости / Недвижимость / Ипотека: европейские стандарты нам «не светят»

Ипотека: европейские стандарты нам «не светят»

2 ноября 2009

К концу 2009 года рынок российской ипотеки сократится более чем в пять раз по сравнению с прошлым годом, составив всего 125 млрд рублей. Причина проста: чрезвычайно высокие ставки и множество заградительных условий. Сегодня правительственные чиновники говорят, что все это в прошлом. Однако пока проще и дешевле взять кредит в Европе. Даже для среднего класса.

По данным правительства РФ, ставки по ипотеке сегодня в среднем оцениваются в 14,6% годовых. Первоначальный обязательный взнос, за редким исключением, составляет 50% от стоимости квартиры. Жилищные кредиты выдают не более 20 банков вместо 400–450 в докризисные годы.

Напомним, что президент России Дмитрий Медведев заявлял, что российский рынок ипотечного кредитования вернется на докризисный уровень через 2–3 года и что даже возврат к докризисным ставкам (12–14%) недостаточен для развития рынка ипотеки. По его мнению, приемлемой является ставка в размере 6–7% годовых. Медведев также заявил, что государство ставит перед собой цель сделать доступной ипотеку для половины россиян.

В последние дни октября наметилась новая тенденция – постепенного возвращения или, по крайней мере, активизации банков с кредитными программами. Так, снижение ставок отмечается сейчас в Сбербанке, ВТБ 24, Газпромбанке, Московском кредитном банке, банке Deltacredit, Оргрэсбанке, Юникредит банке, ОТП-банке, Абсолют банке, Связь-банке. Практически все эти банки возобновили выдачу займов на покупку жилья в строящихся домах, что было заморожено еще год назад.

Гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка считает, что восстановление ипотечного рынка с помощью господдержки произойдет уже в 2010 году, объем выданных кредитов вернется к уровню 2008 года. Напомним, что тогда он составлял порядка 630–650 млрд рублей.

Одним из условий, которое сделало возможным для банков ослабить «ипотечный капкан», можно считать снижение темпов падения цен. Фактически сегодня ни один эксперт не прогнозирует дальнейший обвал стоимости квадратных метров. По данным кредитного брокера «Кредитмарт», среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в сентябре снизилась на 0,07% до 20,22%. По сравнению с январем рост ставки по рублевым кредитам составил 2%.

Вторая хорошая новость – снижение базовой процентной ставки Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) до 9,55% годовых в рублях. Размер максимальной ставки составит 11,51%.

Стоит отметить, что с сентября АИЖК уже в третий раз снижает базовую ставку рефинансирования ипотеки. В середине сентября ставка была снижена с 10,8% до 10,55%, в конце сентября – до 10,05%.

Из цифр официальной статистики не заметно, как меняются и меняются ли вообще хоть как-то условия банков. По мнению независимого аналитика Евгения Крупнова, в рамках чрезмерно жесткой политики ЦБ в отношении деятельности банков вряд ли стоит ожидать существенного смягчения кредитных условий. К тому же никакого позитива нет в главном – в уровне доходов россиян. До массово доступной ипотеки пока еще очень далеко. Другое дело, что многие из тех, кто имеет доходы выше среднего, еще год–полтора назад стали приобретать недвижимость за границей, используя более благоприятные условия кредитования, нежели предлагаемые на родине. Причем заметим, что речь идет не об олигархах, а о нормальном в европейском понимании среднем классе.

Конечно, не следует думать, что русским очень рады во всех странах Европы – те или иные препоны для желающих купить недвижимость в кредит есть везде. Например, наиболее жестко реагирует на граждан РФ Германия, требуя либо залоговую недвижимость, либо статус резидента. Хотя, с другой стороны, в августе Бундестаг принял ряд поправок, которые позволяют получить статус резидента на «облегченных условиях», например при покупке той же недвижимости и создании своего бизнеса.

Греки хотят видеть поручителя по кредиту из числа граждан своей страны. Нелегко стать «простым ипотечником» в Италии, хотя не по каким-то обстоятельствам непреодолимой силы, а больше по причине бюрократии и непроработанности программ для иностранцев.

Наиболее лояльны к россиянам испанцы, хотя кризис банковской системы внес и здесь свои коррективы. Например, если еще в прошлом году можно было оформить кредит на 90% стоимости жилья, то сегодня – максимум на 65–70%. Средняя ставка – 4–5% годовых, срок – до 30 лет, залога и поручительства не требуется.

Аналогичны условия во Франции – 4,8–5,6% годовых на 20–25 лет. Бельгия также либеральна и гостеприимна для будущих владельцев недвижимости – 4,9–6% годовых на 20–30 лет без залога и поручительства. Примерно на таких же условиях кредитуют наших сограждан на Кипре, разве что ставки чуть выше – от 5,5 до 7% годовых. Впрочем, если вы приобретаете дом или квартиру в строящемся комплексе, то условия и проценты могут быть существенно ниже.

Славящаяся своим радушием в отношении российских туристов Турция не так охотно кредитует под жилье, требуя внушительный пакет документов, обязательное и достаточно дорогое юридическое сопровождение. Банки предлагают от 7,9 до 8,9% годовых, но не скрывают, что «на круг» процент может оказаться выше – до 10,5–11%.

Следует также считать, сколько берут ипотечные брокеры и риелторы за сделку купли-продажи. Любопытная деталь: российские маклеры не работают меньше чем за 5%, но в среднем ставка по Москве находится на уровне 5–8% от оценочной стоимости объекта. Самые дешевые маклеры – на Кипре и в Испании: 4–5% – это «потолок». По мнению опрошенных газетой ВЗГЛЯД представителей отечественных банков, нам такие условия «не светят» еще очень долго. Главная причина – слабость экономики и, как следствие, всей финансовой системы. Отставание от Европы и ее стандартов оценивается экспертами в 10–15 лет.

Если сравнивать с российскими условиями, то окажется, что даже вполне средний по нашим меркам доход позволит воспользоваться не родными, а зарубежными вариантами. К тому же следует знать, что сегодня в той же Германии средняя стоимость квадратного метра жилья находится на уровне от 800 до 2,5 тыс. евро, во Франции (за исключением Лазурного берега) – от 1 тыс. до 3,5 тыс., в Испании – от 900 до 3 тыс., в Италии (не считая Тосканского побережья) – от 780 до 2,7 тыс., на Кипре – от 1 тыс. до 2,7 тыс. евро.

Денис Максимов, Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

29 октября 2009

Власти назвали «справедливую» цену жилья

«Справедливая» цена одного квадратного метра жилых площадей в столице на сегодняшний день составляет примерно 75–85 тыс. рублей – так считают в правительстве Москвы. Себестоимость строительства чиновники оценили в 43–45 тыс. рублей за «квадрат» без учета стоимости земельного участка. Эксперты говорят о «лукавстве» цифр.

следующая заметка →

3 ноября 2009

Упала ставка на жилье

Но ипотека остается «запредельной»

По данным компании «Кредитмарт», в октябре среднерыночная ипотечная ставка впервые за последние четыре месяца снизилась на 1,5 п.п., до 18,68%. Однако эксперты полагают, что такой размер ставки по-прежнему можно охарактеризовать как «запредельный», отмечая, что приемлемыми можно считать ставки по ипотечным кредитам на уровне 13—15% годовых.