Новости / Недвижимость / Застройщиков лишили "серых" продаж жилья

Застройщиков лишили "серых" продаж жилья

4 сентября 2009

Минэкономразвития подготовило проект закона, в котором будут прописаны специальные правила для строителей жилья, привлекавших средства граждан. Они дадут возможность дольщикам получить оплаченные ими квартиры даже в случае заключения договоров по вексельным и любым другим «серым» схемам. Фактически этим ставится окончательная точка в многолетнем обмане граждан, покупавших непонятно что «под честное слово» застройщиков.

На организованном в четверг в Москве семинаре «Инвестиции: залоговые схемы инвестирования жилья», организованном группой столичных застройщиков, участники дискуссии были едины в том, что «здравый смысл возобладал над конъюнктурными интересами некоторых строительных компаний, пытавшихся продолжать практику «пирамидного» построения собственного бизнеса». Согласно статистике Федеральной регистрационной службы, на сегодняшний день только 5% строящихся в Москве квартир приобретается в полном соответствии с законом «О долевом строительстве». Только в случае соблюдения этого закона, подчеркивалось на семинаре, государство принимает на себя риски банкротства застройщика. Во всех остальных схемах привлечения средств граждан покупка жилья представляет огромные риски потери вложений без какой-либо судебной перспективы доказать свои права на квадратные метры.

«Практика заключения обходных договоров в последние годы сводилась к простому варианту продажи векселя на строящееся жилье, – говорит ВЗГЛЯДу один из участников семинара, член Коллегии столичных адвокатов Екатерина Коляда. – В случае злонамеренного или какого-либо банкротства строительной компании доказать право на недостроенную квартиру практически невозможно, о чем свидетельствует практика судов. К тому же векселя, как правило, подписываются не застройщиком, а подрядными или субподрядными компаниями, которые также не имеют непосредственного отношения к строительному объекту».

Новый законопроект кардинальным образом меняют всю ситуацию, так как теперь застройщик должен доказать, что он не продавал жилье. Согласно поправкам, любые «серые» схемы и, в первую очередь, вексельные, а также просто внесение вкладов в фонд или кассу компании-застройщика будут признаваться так называемыми «притворными сделками». Покупателям теперь не надо будет сначала признавать сделку притворной в суде общей юрисдикции, с заявлением он обратится сразу к арбитражному судье, ведущему дело о банкротстве.

За время «кредитного бума» россияне набрали в банках займы на общую сумму более 3,5 трлн рублей. К настоящему моменту просрочки достигли 6%. Большая часть приходится на ипотечные кредиты. Теперь арбитражные суды завалены исками к неплательщикам. С начала года Федеральная служба судебных приставов «разобралась» со 120 тыс. недобросовестных заемщиков, взыскав с граждан 7,3 млрд рублей в пользу банков. При этом согласно существующему законодательству судебные приставы могут изымать у должников все имущество, в том числе и жилье, что зачастую оборачивается настоящими трагедиями.

Новый закон призван застраховать от подобного развития событий. По мнению директора департамента корпоративного управления Минэкономразвития Ивана Осколкова, новый закон также защитит от нелегального «выбивания» долгов.

Помимо этого, Минэкономразвития предлагает регулировать банкротство застройщиков. Напомним, что проблему обманутых дольщиков пытались решить еще в 2004 году. Именно тогда был принят закон 214-ФЗ, который по-новому определил права участников долевого строительства жилых домов. Однако за отсутствием другой нормативной базы желающие обойти этот закон тут же получили такую возможность через вексельную схему продаж не построенного жилья.

Ряд застройщиков, впрочем, используют иные, не предусмотренные этим законом способы оформления прав граждан на строящиеся квартиры. Гражданам, в частности, предлагается заключать предварительные договоры купли-продажи квартир, вносить вклады в разного рода «товарищества» и т. д.

Самым громким стало дело о банкротстве коммандитного товарищества «Социальная инициатива и К», которое собрало деньги и не предоставило жилья для тысяч вкладчиков в разных регионах страны, в том числе в эксклюзивном доме в Москве. В столице дома этой фирмы достраивает мэрия, что, как это ни парадоксально, стало поводом для затягивания сроков рассмотрения дела о банкротстве компании.

Проект Минэкономразвития упрощает включение требований дольщиков в реестр кредиторов. Однако законопроект предусматривает достаточно сложную и многоуровневою систему востребования вложенных средств. «Очередей» будет четыре: в первые две попадут те, кто получил производственную травму либо имеет требования по зарплате. Дольщиков разделят на две очереди. В третью войдут только те, кто не имеет никакого жилья или имеющееся жилье имеет менее 15 квадратных метров на каждого члена семьи. Все остальные, то есть более состоятельные, войдут в очередь «номер 4». Соответственно, и деньги или квартиры они получат после удовлетворения требований всех «впередистоящих».

Сейчас дольщики находятся в «общей» очереди со всеми кредиторами, а приоритет получения имеют подрядные и субподрядные организации застройщика-банкрота и залогодержатели. «Сегодня дождаться возврата вложенных средств практически нет никаких шансов, – говорит ВЗГЛЯДу управляющий «Союзтрастстроймонтаж» Елена Яковлева. –

До частных лиц обычно деньги «не доходили», так как на счетах или их не оказывалось, или деньги «разбирали» крупные кредиторы».

Например, у «Социальной инициативы» было более 100 тыс. инвесторов, а общая сумма требований составляет порядка 15 млрд рублей.

Что касается недостроя, из-за которого, собственно, и возникают подобные ситуации, то проект Минэкономразвития разрешит местным властям выкупать такие объекты по оценочной стоимости и без торгов. Если власти не захотят выкупать недостроенный дом, то в таком случае предусмотрен аукцион, а полученные деньги пойдут кредиторам.

«Закон отличный и очень актуальный, но, как и каждый закон, он не может предусмотреть все возможные коллизии и все «левые» схемы привлечения средств у участников долевого строительства, – считает руководитель «Агентства коммуникационных технологий и трастового управления» Евгений Абрамов. – Есть и в новом документе своя «ложка дегтя» – банк-держатель залога получает 80% от вырученных за продажу дома средств, а дольщики – не более 20%. Но это, тем не менее, лучше, чем сегодняшнее ничего».

Ольга Мостовая, Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

4 сентября 2009

Объявлен новый мораторий на сделки с землей

Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства под председательством первого вице-премьера Игоря Шувалова приняла решение продлить запрет на сделки с федеральными землями до 1 января 2012 года. Эксперты опасаются нового витка жилищного недостроя из-за отсутствия свободных площадок и, как следствие, нового роста цен на недвижимость.

Мораторий носит тотальный характер и запрещает проведение сделок с землей, находящейся в ведомстве федеральных учреждений (ФГУ, ФГУПов, институтов), а также с сельскохозяйственными землями и некоторыми землями, используемыми Министерством обороны. Запрет будет продлен до 2012 года, несмотря на намерение Минэкономразвития отменить эмбарго. Об этом говорится в сообщении на сайте правительства РФ.

следующая заметка →

4 сентября 2009

Новый аукцион от Германа Грефа

Сбербанк реализует залоги должников со всей России

Сбербанк и Фонд имущества Петербурга создают первый в России аукционный дом федерального масштаба. На единой всероссийской аукционной площадке «Российский аукционный дом» (РАД) будут продавать землю, недвижимость и бизнес должников Сбербанка по всей стране.

Уставный капитал РАД составил 20 млн руб. Акционерами компании выступают ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (33%), Сбербанк (25%), ЗАО «Сбербанк АСТ» (8%), ООО «Русский ювелир» (33%) и Гильдия управляющих и девелоперов (1%). Председателем совета директоров РАД станет зампред правления Сбербанка Антон Карамзин.