Новости / Недвижимость / Резкое расслоение рынка жилья Москвы

Резкое расслоение рынка жилья Москвы

1 июня 2009

На рынке Москвы началось ускоренное расслоение на дешевое и дорогое жилье. Разница на равнозначные объекты в зависимости от района доходит до 2,5 раз. Эксперты говорят о новых гетто и уверены, что застройщикам придется снижать цены на «плохие» дома.

Московский рынок жилья потерял с начала кризиса примерно половину стоимости, а с января текущего года – около 15%. По мнению некоторых экспертов рынка, это может быть и не предел падения, если учесть масштабы задолженности российских фирм западным банкам.

«В зависимости от того, как будет исправляться общая финансово-экономическая ситуация в конце года, зависит и будущее рынка недвижимости, - говорит ВЗГЛЯДу управляющий партнер инвесткомпании «Перспектива-Сити-М» Андрей Переверзев. – Однако, дело не только в падении стоимости квадратных метров, а в сложившейся системе строительства. Пока этот рынок абсолютно «советский» и не может соответствовать реальным доходам граждан».

«Советскость» строительного сектора заключается, в первую очередь, в использовании старой системы коммуникаций, на которую «ставятся» новостройки. Сегодня, как утверждают специалисты Ассоциации строителей России, этот ресурс практически исчерпан, т.к. все системы находятся в крайне изношенном состоянии. Плюс к тому, чрезвычайно затратны технологии, которые требуют огромного расхода бетона, металла и сроков возведения домов.

«Фактически, эта система строительства не справляется с реалиями дня, - говорит газете ВЗГЛЯД руководитель департамента компании Corcoran Invest Group Валентин Радов. – Доказательство на виду - сегодня строится примерно столько же квадратных метров, что и в 50-60-е годы прошлого века. Более того, новострой не справляется даже с воспроизводством жилого фонда. Это означает, что вслед за сносом аварийных домов будет сокращаться общее количество жилья в стране».

В то же время, за отсутствием достаточного числа квартир, спросом пользуется то, что есть. Что касается стоимости квадратных метров, то чехарда с застройкой в Москве привела сначала к росту цен на любое жилье, когда самая дешевая «хрущевка» приблизилась по цене к «домику у моря». Сегодня разница в ценах на одно и то же жилье, на одной улице и даже в одном и том же доме может доходить до 30% цены. Опрошенные газетой ВЗГЛЯД риелторы утверждают, что ориентироваться в ценах не под силу даже им. Конечная цена зависит, в конечном итоге, от финансового положения продавца. На втором месте – район города, его транспортная доступность, экология и социальная среда.

Квартиры в пределах Садового кольца стоят дороже панельных девятиэтажек на окраине в 2-2,5 раза. До кризиса разница была меньше. «Кривые средних цен на дорогое и дешевое жилье начали расходиться тем сильнее, чем быстрее и глубже падали цены, - говорит ВЗГЛЯДу директор столичного бюро недвижимости Ольга Волкова.- Расслоение рынка Москвы должно сравняться с европейскими столицами, где эта разница доходит до 3-3,5 раз. По всей видимости, чем дальше от центра и чем хуже среда – тем жилье будет дешеветь быстрее».

До кризиса в Москве не было жесткой зависимости качества жилья от района, чем пользовались многие девелоперы, строившие дома с претензией на бизнес-класс у МКАД и продававшие их по ценам аналогичных домов в престижных районах столицы. «Редко кто из застройщиков задумывался о качестве условий проживания и, тем более, о социальной однородности и комфортности, - говорит Ольга Волкова. – Логика была примитивна до предела – монолитный дом на 50% дороже панельного, хотя разница в себестоимости не превышает и 10%. Выгоднее строить дорогое или выдавать его за таковое, а продажи будут и так».

«В условиях отсутствия идеологии территориального планирования на рынке Москвы образовался «винегрет» из псевдо элитного и «советского» панельного жилья, а разница в ценах между районами оставалась незначительной, - считает гендиректор консалтинговой компании «Глобал КредитСтрой» Максим Ильченко. – Кризис подорвал такое ценообразование, что уже привело к простою продаж домов на окраинах и к резкому снижению расценок на еще вчера «престижные» квартиры в 2 часах езды до центра столицы».

Материалы по теме:

* Выгодно ли купить квартиру сегодня
* Как Москва потеряла треть миллионеров
* Кредитование строителей упало в 5 раз
* Столичный "квадрат" дешевеет подпольно

Некоторые столичные риелторы говорят, что общее падение цен на квадратные метры нужно оценивать осторожнее, а большинство оценок падения в 30-50% достаточно условно. То есть, вполовину упали дешевые квартиры в «плохих» районах, а те, которые соответствовали своей категории и находятся в престижных районах, подешевели значительно меньше – на 15-20%. Это подтверждает статистика риелторов: например, «советская» панель обесценилась на 45-55%, а элитный Кутузовский проспект, Фрунзенская набережная, Якиманка, Хамовники и дома внутри Бульварного кольца потеряли не более пятой части стоимости. Причем, купить в таких районах сейчас стало сложнее по той простой причине, что многие объекты просто сняты с продаж по «лучших времен».

«Индекс качества городских условий в самых комфортных и самых отсталых районах Москвы различается сейчас в 2,5-3 раза, а цена – не менее двух раз, - говорит Максим Ильченко. – Например, метр в Ново-Косино стоит 3150 долларов, а на Ленинском проспекте – 6270».

Расположенные за МКАД районы до кризиса считались самыми дешевыми и стоили порядка 4,5-4,9 тыс.долларов за метр. Но это было всего на 20-25% ниже среднегородских цен. «Это не феномен, а данность, которая заключается в резком росте метров в последние три года, - говорит Андрей Переверзев. – Сегодня уже господствует новая тенденция – типовое, низкокачественное жилье будет обесцениваться и дальше, вполне вероятно, дойдя до 40% стоимости в сравнении с докризисной ценой».

По прогнозам некоторых экспертов рынка, в ближайший год-полтора Капотня, Гольяново, Бусиново подешевеют до 1000 долларов за метр, Кусково и Дегунино - до 1,5-1,8 тысяч, а Выхино, Жулебино, Царицыно и Бутово - до 2-2,3 тыс.долларов за «квадрат».

«Есть в кризисе и положительный момент – он расставит по местам дорогое и дешевое жилье, и вполне вероятно, что разница между ними может оказаться 3-4-кратной, - считает Ольга Волкова. – Быстрее всех восстановится элитное жилье, а затем – бизнес-класс, так как эти сегменты жилья меньше всего ориентированы на кредитные ресурсы. Доля ипотеки в элитном жилье никогда не превышала 5%, тогда как в эконом-классе она оценивается в 85%».

Ольга Мостовая

Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

1 июня 2009

Россияне спасают свои сбережения, скупая элитное жилье в Лондоне

Россияне, пытающиеся спасти свои накопления, стали одним из катализаторов активизации рынка люксового жилья в Лондоне, на котором впервые за последние 18 месяцев не только увеличилось число сделок, но и заметно выросли цены, следует из отчета консалтинговой компании Knight Frank.

Как указывают аналитики, первые признаки роста цен на элитное жилье в столице Великобритании наметились еще в апреле, когда стоимость люксовой недвижимости увеличилась на 0,4%.

Однако с полным правом эксперты смогли заговорить о положительной динамике на рынке только в мае.

следующая заметка →

1 июня 2009

Китай дополнительно выделил почти $880 млн на строительство доступного жилья

Китай дополнительно выделил на программу строительства доступного жилья 6 миллиардов юаней, или 878 миллионов долларов, сообщило в понедельник министерство финансов КНР.

Данные средства, передает агентство Синьхуа, будут направлены на то, чтобы улучшить жилищные условия людей с низкими доходами и стимулировать внутренний спрос в сфере недвижимости.

Выделенные деньги - это второй целевой пакет, направленный кабинетом министров КНР на реализацию общенациональной программы "Доступное жилье" в текущем году.