Новости / Недвижимость / Малоэтажная Россия: мечта или реальность

Малоэтажная Россия: мечта или реальность

20 апреля 2011

Программа «малоэтажной России», впервые озвученная властями в 2007 году, по-прежнему испытывает «стартовые» трудности. Эксперты считают, что для реализации планов строительства доступного жилья необходимы не только новые законы, но и «революция в администрировании», прежде всего в том, чтобы чиновники на местах перестали считать землю «своим личным капиталом».

«Земля, которая не используется, - без разницы, кому она принадлежит: академии, муниципалитету, Минобороны, еще кому-нибудь, - к ней нужно относиться по-хозяйски. Это должны понять руководители субъектов», - заявил во вторник Дмитрий Медведев на встрече с главой Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александром Браверманом. Президент предупредил, что при этом не нужно работать так, «как комиссары в 20 - 30-е, которые занимались реквизицией крестьянского имущества».

«Но вы должны действовать решительно, потому что на этой земле ничего нет, сорняки и незаконное строительство, а эта земля должна использоваться для наших граждан», - сказал Дмитрий Медведев.

Со своей стороны, Александр Браверман пожаловался на то, что россияне не имеют особого желания и не стремятся покупать малоэтажное жилье за границами своих городов и менять квартиры на дома.

«Нужно объяснять преимущества проживания в малоэтажном жилье. Хотя большинство людей и понимают эти преимущества, но опасаются, что оборвется коммуникация с городом и будут трудности зимой», - сказал президент России, заметив, что «малоэтажное жилье в стране нужно популяризировать».

«Призыв понятен с точки зрения перспективной политики и здравого смысла, - комментирует ВЗГЛЯД-Недвижимости ситуацию гендиректор консалтингового «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Жить за пределами города всегда удобнее, но при одном «но» - если от дома до работы можно добраться менее чем за один час, как это есть и в Европе, и в США. Если брать Москву, то при сегодняшней ситуации с дорогами жить в пригороде не очень удобно, т.к. приходится тратить на дорогу не минуты, а часы. Исключение – только Рублево-Успенское шоссе, которое за исключением перекрытий на время проезда кортежей худо-бедно, но едет, и Новая Рига, хотя и здесь уже приходится выбирать «окна» в трафике».

«Для начала необходимо определиться – для кого или на кого рассчитана программа «малоэтажной России», - говорит директор компании «Загородная усадьба» Геннадий Темненков. – Если говорить о тех, кого совсем замучил «квартирный вопрос», то есть о самых малообеспеченных, то при их зарплате около 20 тыс. рублей в месяц они не смогут и за 30 лет накопить на такой «домик мечты». Если говорить о среднем классе, то они и так копят или берут ипотеку под загородные владения, имея обеспечение в виде первого, собственного городского жилья. Надо сказать прямо, что в радиусе до 120 км от Москвы строить доступные для самых низкооплачиваемых граждан, которые как раз и стоят десятилетиями в очереди на улучшение своих жилищных условий, не возможно. Только подключение к сетям, канализации и так далее для дома в поселке самого экономного класса обходится в 500-550 тыс. рублей. Дальше можно не продолжать».

По оценке Московской Международной Высшей школы бизнеса «МИРБИС», малоэтажный дом не имеет никаких преимуществ перед многоэтажным в затратах на возведение, а содержание его (коммунальные платежи) обойдется жителям на 25 – 30% дороже. Вряд ли при сегодняшних затратах эти цифры «порадую» очередников.

Портал Metrinfo.ru ставит вопрос, решение которого мешает малоэтажному жилью стать массовым – кто должен создавать и содержать социальную и коммунальную инфраструктуру. Сегодня строительная компания сначала приобретает землю сельскохозяйственного назначения в собственность, потом переводит ее в землю ИЖС, проводит межевание, формирует объекты прав, присоединяется к сетям. Таким образом, компания-застройщик платит за все сама и все расходы закладывает в себестоимость квадратного метра. Во всем мире застройщики покупают уже землю под строительство. Естественные монополии также частично несут расходы на строительство и эксплуатацию своих сетей. Однако ремонт дорог, строительство социальных объектов – задача государства, в данном случае, муниципалитетов. Если такую практику ввести в России, то цена малоэтажного жилья снизится в несколько раз. Однако, со времени обнародования программы «малоэтажной России» эта проблема не сдвинулась ни на один шаг. Соответственно, цены тоже не стали доступными.

«Стоит все же разделять загородное жилье на то, что мы все привыкли таковым считать – дачи, садовые товарищества, коттеджные поселения и прочее, и то, что имеют в планах власти, а именно – застройку заброшенных сельскохозяйственных земель, которыми бездарно пользовались, а точнее – не пользовались, разного рода министерства и ведомства, - считает директор дачного строительного кооператива «СадоводСтрой» Михаил Разумовский. – Вопрос в другом – кто будет застраивать эти земли и на чьи средства. В московской области можно строить простые дома за 10-15 тыс. рублей за квадратный метр с учетом стоимости земли и подвода всех коммуникаций».

По мнению многих экспертов рынка загородного жилья, опрошенных газетой ВЗГЛЯД-Недвижимость на московской выставке малоэтажных проектов, крупным компаниям станет выгодна так называемая «ковровая» застройка подобными поселками больших участков, но только в том случае, если государство компенсирует им как минимум треть стоимости коммуникаций.

Земельный рынок сегодня показывает спад по сравнению с осенью прошлого года – спрос на участки без подряда сократился на 11%, указывают «Индикаторы рынка недвижимости» ( IRN.ru). Более половины новых поселков, которые поступили на продажу со второй половины 2010 года, расположены на так называемых менее престижных направлениях (северо-восточные, восточные, юго-восточные и южные шоссе). Покупателями земли здесь в основном являются менее состоятельные люди, чем те, кто приобретает участки без подряда на традиционно престижных направлениях (юго-западные, западные, северо-западные, северные шоссе). Поэтому девелоперы поселков, расположенных на менее престижных направлениях, предлагают меньшие по площади и соответственно более доступные по цене земельные участки.

Повышение стоимости на готовые и объекты, находящиеся на стадии готовности более 70%, не заставит себя ждать и составит в среднем 2-5% ежемесячно, но в зависимости от проекта, его месторасположения и т.п., считают в Родекс Групп.

Средний рост цен в поселках без подряда за первые 3 месяца года составил 3-5%. Таковы данные аналитиков девелоперской компании «Красивая Земля».

По их данным, примерно в 70% поселков цены за этот период не изменились. В отдельных проектах земля подешевела, но в ряде других поселков девелоперы зафиксировали приток покупателей и подняли цены на 3-10%.

Что же касается распределения спроса в зависимости от расстояния от МКАД, то около 60% приходится на участки в зоне так называемого среднего Подмосковья – в 30-70 км от МКАД. Остальной спрос примерно одинаково распределен между ближним Подмосковьем и дальним.

Еще одна тенденция, которую отмечают «Индикаторы», - это снижение числа инвестиционных сделок в Подмосковье. Если еще год назад в первые три месяца реализации проекта продавалось около 15% участков в поселке, то сейчас этот показатель не превышает 8%. С другой стороны, растет доля сделок с участками на последних стадиях проектов. Люди перестали верить в обещания застройщиков - пока они не увидят готовый продукт, который можно «пощупать», они не будут расставаться с деньгами так легко, как прежде, считают аналитики IRN.ru.

«Это очень красивая идея – застроить дешевыми малоэтажными поселками пустующие миллионы гектаров земли, - говорит Геннадий Темненков. – Разрыв в доходах между отдельными категориями граждан растет, Москва и города-миллионники испытывают дефицит строительных участков, что вместе только усугубляет «квартирный вопрос» и делает все более актуальной тему «малоэтажной России». Нужна не просто четко прописанная госпрограмма, но и контроль, возможность ведения цивилизованного строительного бизнеса, не «ура-комсомольская стройка», а грамотное ведение всего цикла – от «копеечной ипотеки» на такие поселки до – гарантий строителям».

Сегодня малоэтажное строительство в пригороде любого мегаполиса по праву считается в большим бизнесом, причем, как правило, принадлежащим структурам, которые «близки» чиновникам. Чтобы переориентировать местные власти на строительство доступных поселков, организацию кооперативов и выделение земель, необходимо совершить по сути революцию в администрировании. Цель – сделать так, чтобы местные власти не считали землю «личным капиталом».

В среду, выступая с отчетом о работе правительства премьер-министр России заявил, что «планируется частично снять ограничение на строительство жилья на землях сельскохозяйственного назначения». Но возможность строить жилье на таких землях получат исключительно сельхозпроизводители. При этом глава правительства особо отметил, что нужно тщательно продумать разрешительный механизм, чтобы на землях сельхозназначения не появлялись «левые субъекты», не строились частные коттеджные поселки. В частности, отметил Путин, можно создать специальный реестр сельхозпроизводителей, которым разрешат возводить дома на их землях.

Глава правительства также сказал, что в 2011-2013 годах правительство намерено обеспечить жильем 23 тыс. граждан, занятых в сельском хозяйстве.

Ольга Мостовая, Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

13 апреля 2011

Спрос на коттеджи снова вырос

В марте объем предложения коттеджей в аренду на рынке загородного жилья Подмосковья увеличился на 72%.

Согласно обзору компании МИЭЛЬ-Аренда, большинство объектов загородного рынка жилья (35%) предлагалось в диапазоне 1-3 тыс. долларов. На 2-м месте - дома стоимостью до 1 тыс. долларов (30%), на 3-м - коттеджи в диапазоне 3-5 тыс. долларов (19%).

На объекты стоимостью 5-10 тыс. долларов пришлось около 14%. Больше всего коттеджей предлагалось на Западном направлении (25%), меньше всего - на Восточном (2,7%).

следующая заметка →

10 ноября 2011

Выставка зарубежной недвижимости

Приглашаем Вас 18-19 ноября 2011 года на XVII Московскую Международную Выставку Недвижимости, которая пройдет в выставочном комплексе «Т-Модуль» по адресу: Москва, Тишинская площадь, 1 стр. 1, ТЦ «Тишинка», (м. Маяковская, м. Белорусская)