Новости / Недвижимость / Подмосковье дешевеет без спроса

Подмосковье дешевеет без спроса

4 июня 2009

Средняя цена «загородного метра» в Подмосковье снизилась почти на 40% и продолжает падать. В регионах предложение перекрывает спрос в 2-2,5 раза, а сделки купли-продажи исчисляются единицами. На рынке востребована только аренда, что еще больше снижает стоимость «пригородной жизни».

Дешевеет все Подмосковье – от жилых комплексов до дачных и коттеджных поселков. Согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, в апреле-мае средний уровень цен предложения на первичном рынке снизился на 1,5-4% в зависимости от удаленности от МКАД. При этом, стоимость квартир среднего и бизнес-классов упала на 2,5% и 5% соответственно. Выросли цены только в жилых комплексах на удалении более 60 км от кольцевой дороги - примерно на 3-4%.

По данным компании «Миэль», средневзвешенная цена предложения в новостройках Московской области составила 68,8 тыс. рублей за квадратный метр (2049 долларов).

Объем предложения по количеству объектов вырос до 530 домов-новостроек.

Большая часть приходится на монолитные новостройки - 60%, доля панельных составляет порядка 30%. Если в прошлом году к продажам предлагалось в основном строящееся жилье, а доля готового оценивалась в 10-12%, то сегодня она выросла до 28%.

Опрошенные ВЗГЛЯДом риелторы Подмосковья отмечают крайне низкую покупательскую способность, несмотря на широкий выбор программ рассрочки платежей и дисконты.

Примерно такая же картина на рынке частных домов. Средняя цена коттеджного квадратного метра в 2008-м году составляла 72,4 тыс. рублей. Сегодня «загородный квадрат» стоит 50-52 тыс. Средний дисконт к этой цене составляет не менее 10-15%.

Больше всего пострадал бизнес-класс – активность покупателей в этом сегменте снизилась на 60-70%, а цена метра упала на 40%.

Что касается загородных объектов премиум-класса (коттеджи и таунхаусы), то к июню средние цены снизились на 11,6%. По прогнозам компании IntermarkSavills, летом элитное жилье продолжит «скольжение вниз». Ожидаемые темпы отрицательной коррекции - 2-3% в месяц. Прогнозируемое падение цен к концу года может составить еще 10-13%.

Первичные продажи в мае 2009 года велись примерно в 180 высокобюджетных коттеджных поселках и поселках таунхаусов в Подмосковье. В них запроектировано 23,6 тыс.объектов. В настоящее время в продаже находятся около 8,5 тыс. Средняя цена предложения коттеджей составляет сегодня 4,52 тыс.долларов за метр, таунхаусов - 3,18 тыс.

Средняя долларовая цена, по которой заключались сделки купли-продажи загородных объектов в мае, оказалась на 20% ниже цены заявленного предложения. При этом средняя площадь коттеджа составила чуть более 340 квадратных метров, таунхауса – 190 метров.

«Торг в размере 20-30% стал неотъемлемым условием большинства сделок на загородном рынке, - говорит руководитель департамента стратегического консалтинга IntermarkSavills Дмитрий Халин.- Застройщики не торопятся корректировать официальные прайс-листы, так как в условиях падающего рынка покупатели будут рассчитывать на дополнительную скидку, но уже от сниженной цены».

По мнению ряда риелторов Подмосковья, еще в прошлом году наиболее востребованными на рынке были коттеджи площадью от 500 до 1000 «квадратов», сегодня наиболее активный спрос идет на дома площадью 200–250 метров. В эконом-классе самый «ходовой товар» - это дома площадью 120–170 метров и не более 350 - в бизнес-классе. Стоимость коттеджей в новых поселках варьируется от 3 миллионов до 270 млн рублей.

В первые кризисные месяцы, как говорят опрошенные газетой ВЗГЛЯД специалисты, продажи домов упали по всей стране практически до нуля. Сегодня ситуация чуть лучше, но не повсеместно, а, например, в Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Уфе и Краснодарском крае. Что касается Черноморского побережья, то, как считают аналитики компании VSAR-Realty, «активность очень далека от докризисной, несмотря на падение стоимости загородных домов и земельных участков на 40-45%».

Специалисты «Миэль-Инвестиции в регионы» объясняют чуть более стабильное положение застройщиков коттеджных поселков тем, что технология возведения индивидуальных домов предполагает строительство очередями и не зависит от сдачи всего поселка или только одного дома. Это дает возможность более мобильно управлять расходами и доходами. По этой причине кризис не так сильно сказывается на региональных рынках загородного строительства: у игроков не столько возросли убытки, сколько снизилась прибыль.

В лучшие годы рентабельность коттеджного домостроения могла достигать 80%, а в некоторых случаях и пиковой отметки в 150%. Сегодня она оценивается в 20-30%.

Однако, несмотря на некоторое оживление загородного спроса в регионах, эксперты особо радужных перспектив не наблюдают. В компании Blackwood считают, что спрос на коттеджи в большинстве регионов упал в три–четыре раза. Причины очевидны - это так называемые «негативные ожидания», сопровождаемые отказом многих потенциальных покупателей от покупки второго - загородного - жилья. По расчетам консалтинговой компании, для всего сегмента загородной недвижимости сегодня характерен низкий уровень спроса, который сохранится в среднесрочной перспективе, несмотря на попытки девелоперов стимулировать продажи за счет скидок и спецпредложений.

Если сравнивать региональных застройщиков с московскими, то положение вторых труднее, так как в Подмосковье было заявлено слишком много проектов, рассчитанных на основе параметров высокого докризисного спроса. По этой причине в своих прежних объемах интерес к загородной недвижимости в окрестностях столицы восстановится не скоро.

Более того, участники рынка не считают нынешнюю ситуацию окончательно сформировавшейся и прогнозируют продолжение снижения стоимости «дачных метров» в ближайшие 2-3 месяца еще на 10-20%, а земельных участков – на 15-25%.

Александр Аксенов

Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

4 июня 2009

Жилью указали время доступности

Кризисное падение стоимости жилья не сделало его более доступным для большинства граждан, говорит статистика. Причина – отставание реальных доходов от цен. Однако, эксперты считают, что при сохранении нынешнего статус-кво на рынке на год-два ситуация может стать более благоприятной.

Цены на недвижимость падают уже 9 месяцев вопреки прогнозам некоторых политиков и «заклинанием» рынка риелторами. Согласно данным Росстата, снижение стоимости метров намного опережает уменьшение реальных доходов граждан, что не делает одиозный «квартирный вопрос» решаемым для большинства россиян. Эксперты рынка говорят, что цены на недвижимость потому и снизились, что во время кризиса этот товар перестал быть востребованным на рынке.

следующая заметка →

4 июня 2009

Строителям предлагают сдать метры

АИЖК и Фонд содействия развитию жилстроительства сделали строителям новое предложение, которое, по их мнению, может спасти их в крайне сложных финансово-кредитных условиях кризиса. План таков: у застройщиков выкупят квартиры эконом-класса по 30 тысяч рублей за метр на общую сумму в 30 млрд рублей, а взамен предложат «дешевые кредиты» на сумму в 10 млрд. Эксперты пока осторожно оценивают эффективности инициативы.

Главный ипотечный игрок страны – АИЖК – планирует из 40 млрд рублей, которое оно получило от правительства в виде кредита под 9,5% годовых, выделить 30 миллиардов на завершение достройки 1,43 млн квадратных метров жилья. По расчетам агентства, это составит порядка 23,1 тыс. квартир. Механизм помощи застройщикам состоит из 3 этапов: сначала отбираются проекты незавершенного строительства и банкам предлагается предоставить девелоперам кредит.