Новости / Недвижимость / Ипотека: снижение ставок приведет к коллапсу

Ипотека: снижение ставок приведет к коллапсу

4 марта 2010

Резкое снижение ставок по ипотеке в приказном характере может привести к прямо противоположному от задуманного результату - к росту цен на жилье. Так считают многие эксперты, аргументируя свою позицию реальной политикой банков и отсутствием массового строительства жилья.

Совет Федерации одобрил в среду закон, снижающий первоначальный взнос, которые должны платить граждане для получения ипотечного кредита. Согласно документу, который вносит поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», размер такого первоначального взноса снижается с 30 до 20% от стоимости жилья.

По нынешней редакции закона основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Ожидается, что число потенциальных заемщиков, способных взять жилищный ипотечный кредит, увеличится более чем в 2 раза. Минрегион России прогнозирует, что в нынешнем году будет выдано около 190 тысяч ипотечных кредитов на сумму 350 млрд рублей.

Однако, не все эксперты верят и предполагают такое благостное течение ситуации. Дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам может привести не только к надуванию «пузыря» на рынке недвижимости, но и к полной остановке системы ипотечного кредитования в России. Такое мнение высказал вице-президент Ассоциации строителей России и председатель Ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.

По его словам, ипотечный механизм строится следующим образом: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выкупает у банков выданные ипотечные кредиты физическим лицам, а в дальнейшем превращает их в ипотечные ценные бумаги, которые продаются пенсионным фондам, страховым фондам и другим институциональным инвесторам.

«То, что мы сейчас делаем, я имею в виду правительство России, не продумано. Я понимаю, чего они хотят добиться, но считаю, что искусственное занижение ипотечной ставки - это попытка попасть пальцем в небо», - считает Владимир Пономарев. По его мнению, самая правильная ставка - та, которая устанавливается рынком, без вмешательства органов власти.

«Рынок и субъекты рынка правильно понимают ситуацию. Если мы административным образом навязываем другие правила игры, то со временем рискуем столкнуться с неприятностями. Рынок неспокойный, поэтому о дальнейших действиях необходимо судить по востребованности выкупа ипотечных ценных бумаг, а этой востребованности нет», - говорит эксперт. При этом, указал он, на сегодняшний день наблюдается небольшое оживление на рынке ипотечного кредитования в России, однако оно носит достаточно медленный характер.

«Сказать, что ипотека умерла, нельзя, ведь с начала этого года выдано ипотечных кредитов на 100 с лишним миллиардов рублей», - подчеркивает Пономарев.

Пытаясь реанимировать ипотечный рынок в РФ, российские власти делают ошибки, ставшие причиной глобального экономического кризиса, считает депутат Государственной думы Иван Грачев.

Выступая на форуме «Рынок недвижимости - пути модернизации» депутат пояснил, что речь идет о выпуске необеспеченных ипотечных ценных бумаг. «Часть из тех, кто вводит эту систему, хотят заработать, другая часть не понимает опасности и считает, что нужно быстрее восстановить рынок ипотеки, поэтому готовы идти на самые рискованные механизмы. При этом правильно устроенная ипотека - это когда 30% стоимости должно быть в кармане, но таких людей в России мало. Большинству людей никогда денег не хватает даже на это», - говорит он.

Американская «пирамида» жилищных кредитов, как уже сообщала газета ВЗГЛЯД, действительно строилась по принципу выпустим бумаг столько, сколько их купят без оглядки на рыночные цены. О недопустимости повторения такой ситуации ВЗГЛЯДу говорили многие аналитики, предупреждая о неизбежном крахе и банкротстве тысяч заемщиков.

Напомним, 19 февраля Государственная дума сразу в трех чтениях приняла поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», позволяющие банкам выпускать ипотечные облигации под кредиты с первоначальным взносом в 20% вместо нынешних 30%.

Ситуация с ипотечным кредитованием сегодня плачевна. По словам опрошенных ВЗГЛЯДом экспертов, по объемам ипотека сейчас находится на уровне 2006 года, когда жилищный продукт был неким «ноу-хау» в ассортименте услуг российских банков.

Кризисный 2009 год стал просто провалом ипотеки. По данным ЦБ, к декабрю 2009 года банки выдали всего 107 тыс. кредитов на 124,5 млрд рублей, то есть в пять с лишним раз меньше, чем годом ранее.

Сегодня, несмотря на появившуюся рекламу банков о возврате «эры дешевого кредитования» и призывов властей резко снизить ставки, ипотека пока еще очень далека от дешевизны и еще больше – от доступности. Первоначальный минимальный взнос во многих банках продолжает оставаться на уровне 30-40%. Повсеместно требуется справка 2-НДФЛ на фоне того, что сами власти официально признают факт почти 70% выплат россиянам «серых» зарплат. Жилищные кредиты сегодня выдается в 9 случаях из 10-ти на улучшение жилищных условий, когда старое жилье используется в качестве первоначального взноса и оно же является наряду с новым залогом.

«Дорогое жилье и дорогие кредиты – это вообще «русская банковская революция» и «новое слово» в банковском секторе, до чего не додумались ни в одной стране мира, - говорит ВЗГЛЯДу управляющий партнер компании «О.С.Г.» Дмитрий Ильичев. – Таким же «революционным» можно считать требование залога, который оценивается не более чем в 60% его реальной стоимости. Вроде бы и банков у нас не мало, чтобы говорить об отсутствии конкуренции, но все банки на одно лицо, и оно далеко от «человеческого».

Сегодня кредит в валюте, как утверждает статистика ЦБ, можно получить под 10% годовых, в рублях - от 13-14%. В настоящий момент ставки в 9,5-11% годовых - это как раз тот уровень, при котором АИЖК готово рефинансировать ипотечные кредиты.

В Уралсибе ВЗГЛЯДу сообщили, что есть как бы 2 уровня ипотеки: та, что устанавливается фактически директивно и зависит от ставки рефинансирования ЦБ, и та, которую банки реализуют самостоятельно под собственные кредитные программы. В первом случае ставка годовых может составлять порядка 9,5-11,5%, а во втором – 13,5-19%. Это означает, что по наименьшей ставке кредит на жилье можно получить в банках, работающих с АИЖК. Но это не будет свободный кредит – он выдается только под новостройки.

«Дешевая ипотека реализуема при многих условиях, главным из которых является достаточное количество строящегося жилья, - говорит газете ВЗГЛЯД аналитик компании «В-ресурс» Олег Богомолов. – Сегодня аналитики уже говорят о грядущем через полгода-год дефиците новостроек. А раз так, то дешевая ипотека «разгонит» спрос, а следовательно, и стоимость самого жилья, что неминуемо приведет к очередному «пузырю».

Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» ( IRN.ru) считают, что если до кризиса погоду на рынке столичной недвижимости делали «инвестиционные» покупатели, то теперь - «реальные», которые не готовы платить даже за очень нужное им жилье сколь угодно много. Эксперты говорят, что из-за не очень внятной макроэкономической ситуации есть вероятность того, что в текущем году рынок начнет расти не вверх, а вширь. То есть строители станут больше строить и зарабатывать с «количества», а не решать проблему «дефицита» завышением цен на «квадраты».

Прогнозировать будущее сейчас не берется ни один аналитик, полагая, что то, что может считаться нормальным в любой стране, в нашей неизменно превращается в прямо противоположное здравому смыслу.

Максим Денисов, Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

25 февраля 2010

Как купить квартиру за 10% ее стоимости

Стремление властей сделать доступными ипотечные кредиты вполне может привести к повторению «американской пирамиды» на рынке жилья. Так считают многие эксперты, отмечая, что пока в России нет достаточных условий для коренного перелома на рынке недвижимости.

следующая заметка →

9 марта 2010

Куда движется рынок недвижимости

Ситуация на рынке недвижимости традиционно волнует подавляющее большинство москвичей. Одни хотят поскорее продать квартиру, другие зарегистрировать права на земельный участок, третьи раздумывают, стоит ли приватизировать муниципальное жилье. Ни одна сделка не считается законной, пока она не оформлена в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). О количестве купленных и проданных квартир, о ходе приватизации в Москве, о возможности “дачной амнистии” для жителей многострадального Речника в интервью “МК” рассказал глава московского управления службы Сергей Денисенко.