Новости / Недвижимость / Жилье снова выгодно для инвестиций

Жилье снова выгодно для инвестиций

22 октября 2010

В бурно росший до кризиса рынок недвижимости вкладывались астрономические суммы, что оправдывалось сторицей – на каждый вложенный доллар через год отдача доходила до полутора. В среднем, в 2006-2008 гг. ежегодно жилье дорожало на 32-38%. Что происходит сегодня с инвестициями в недвижимость и насколько своевременно вкладываться в нее – об этом говорят эксперты.

По данным исследования компании МИЭЛЬ, около 50% отремонтированных столичных квартир бизнес-класса покупаются как вложение средств. Это на 15% больше, чем доля инвестиционных сделок по вторичному рынку. Столь высокая доля инвестиционных квартир обусловлена особенностями предложения и характеристиками инвестиционных покупателей. Как отмечает «Российская Газета», в инвестиционных целях жилье приобретают семейные пары – на них приходится 47% всех сделок. Около 23% клиентов - женщины с активной жизненной позицией от 25 до 45 лет, имеющие свой бизнес или занимающие высокие должности.

«Сегодня наиболее привлекательными для инвестирования в среднесрочной перспективе, от одного года до трех, являются дома бизнес-класса, - рассказывает газете директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. - То есть это монолитный кирпич с подземным паркингом, расположенный в Северо-Западном, Юго-Западном и Западном округах Москвы. Эти районы традиционно более привлекательны. Цена продажи от 3700-3900 долларов за квадратный метр. При подобных ставках с очень большой вероятностью удастся получить до 25% годовых. Также я достаточно оптимистично оцениваю потенциал роста цен в домах эконом-класса».

«Действительно, сегодня есть возможности грамотно инвестировать в жилье – есть у граждан, как показывает рост сделок, средства, и есть пока еще выгодные предложения в новостройках, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости гендиректор столичной риелторской компании Эдуард Голиковский.- Выгодны, прежде всего, новостройки эконом-класса так называемой «повышенной комфортности» - больших площадей, с грамотной планировкой, подземным паркингом и так далее. При цене за такое жилье в районе 3-3,5 тыс. долларов есть все основания считать, что через год-полтора цена на такую квартиру с хорошим ремонтом составит более 4,5 тысяч. Считайте сами. Во всяком случае, такая доходность от вложений во много раз превышает любые депозитные проценты по вкладам». более

«Самая доходная квартира - маленькая студия в центре Москвы, - отмечает в «РГ» руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty Вадим Ламин. - При умном подходе к решению этого вопроса, т.е. при грамотной покупке, ремонте и сдаче в аренду, можно получить до 10% годовых. Но это только в том случае, если студия будет находиться в центре, рядом с метро, и отделка будет выполнена в современном стиле».

Любопытный факт - квартиры в новостройках, как утверждают риелторы Москвы, сдаются очень плохо, и интерес к ним появляется только через год-два после сдачи дома. Это объясняется тем, что по российской практике именно к этому времени строители заканчивают «доделывать недоделки», прокладывать обещанный асфальт, а жители успевают сделать ремонт.

По расчетам портала Rokfeller.ru, 1-комнатную квартиру в новом жилом комплексе бизнес-класса сейчас можно купить за 13,2 млн рублей, с хорошим ремонтом, но без мебели. Там же аналогичные по площади и уже полностью укомплектованные «однушки» предлагают снять за 55-60 тыс. рублей или 660 тыс. в год, что составляет 5% годовых. Для квартир большей площади доходность ниже. Апартаменты с двумя спальнями и объединенными, как сейчас модно, в одно пространство кухней и гостиной будут стоить уже 25,1 млн., а сдать их реально можно за 70-80 тыс. в месяц. То есть за 3,3-3,8% стоимости.

Обратная картина с более дорогими квартирами. Так, квартиры площадью 138-150 кв. метров сейчас сдаются за 160 тыс. рублей в месяц. А новую 152-метровую квартиру на видовом 31-м этаже можно купить за 30-31 млн рублей. То есть ежегодная рента составит 6,3% цены.

Что касается вторичного рынка, то тут портал приводит такие расчеты стоимости жилья и ежегодной доходности от его аренды. Например, в доме на Смоленской набережной 50-метровая «двушка» стоит 14,5 млн рублей, а сдаются аналогичные квартиры за 65-90 тыс. рублей в месяц. Даже при минимальной цене аренды годовая рента получается на уровне 5,4%.

На Фрунзенской набережной, напротив Парка культуры, оказался куда менее выгодным объектом вложения. Трехкомнатная 86-метровая квартира на седьмом этаже стоит 39,65 млн руб. Такая же на два этажа ниже сдается за 112 тыс. рублей. Итого - меньше 3,4% годовых.

Для многих инвесторов доступны инвестиции только в дешевое жилье. Но, как отмечают эксперты, не стоит думать, что только эта категория граждан – с так скажем, ограниченными финансовыми возможностями – вкладывает деньги в эконом-класс. На практике гораздо выгоднее сдавать несколько маленьких квартир га окраине города, чем искать по полгода одного арендатора на одну большую в центре Москвы.

Для примера портал Рокфеллер приводит район Южное Бутово. Здесь самая обычная «однушка» дает доходность 7,4% годовых. Сравнивались две 38-метровые однокомнатные квартиры на улице Скобелевской в двух соседних однотипных домах. Стоит такая квартирка совсем недорого - 4,5 млн рублей. А сдается благодаря близости к станции легкого метро за 28 тыс. рублей.

Трехкомнатные квартиры представляются чуть менее выгодным, но все равно очень удачным на общем фоне вложением. Квартира площадью 86 кв. м стоила 11,2 млн, похожая (правда, на 4 кв. м больше) «трешка» в другом корпусе того же дома сдается за 60 тыс. Годовой доход - 6,4%.

Если судить по европейскому опыту, то получается, что в Москве к нему наиболее близки квартиры на окраинах. В любой столице «старого континента» расчет доходности чрезвычайно прост : 5-7% годовых от стоимости жилья. Следовательно, окупаемость жилой недвижимости составляет порядка 15-19 лет.

Такие сроки наших сограждан не пугают, если учесть, что с каждым годом растет число желающих прибрести «второе» жилье за пределами РФ. Эксперты информационно-аналитического портала Arkadia.com провела анализ запросов россиян в отношении их интереса к зарубежной недвижимости. Учет запросов и обращений показал, что россияне стали больше инвестировать в зарубежную недвижимость, что можно связать как с улучшением экономической ситуации и повышением доходов, так и с желанием выбирать надежную недвижимость в стабильных странах.

За последний год столь популярные у россиян Болгария и Испания немного сбавили свои позиции, но остались на позициях лидеров. Сегодня лидерство интересов удерживают Болгария (30%) и Испания (15%), Черногория (10%), Италия и Германия (по 7%) Турция и Франция (по 5%), Латвия и Кипр (4%).

При этом выросло не только количество обращений, но и возросла средняя цена объектов, которые вызывают интерес у российских покупателей. Средняя стоимость планируемой покупки возросла в среднем на 10%.

Проводившийся на сайте www.arkadia.com опрос показал, что основной целью покупки по-прежнему остается сочетание отдыха и долгосрочной инвестиции (70% участвующих в опросе). 10% преследуют исключительно инвестиционные интересы, а 20% приобретают жилье за границей исключительно для себя.

ВЗГЛЯД-Недвижимость уже сообщал, что одной из главных мотиваций приобретения жилья в Европе для обеспеченных россиян является его относительная дешевизна, в первую очередь, в сравнении с Москвой. Так, сегодня далеко не на окраине Берлина можно купить квартиру в новом доме (сравнимом с нашим «полу-бизнес-классом») по цене от 650 евро за квадратный метр. Если не считать особо «выдающихся» престижных районов столицы Германии, то средняя цена метра здесь составляет 1,2-1,9 тыс. евро.

Немногим дороже стоят квартиры во Франции, даже на Лазурном берегу. Конечно, речь не идет о супер-дорогих жилых комплексах и виллах. В обычных домах 2-комнатная квартира в Каннах или Ницце около 60 квадратных метров обойдется не дороже 120-130 тыс. евро.

Если принять во внимание, что любое жилье любой иностранец может купить в кредит по 4-5% годовых сроком на 30 лет, то не стоит удивляться тому, что с каждым годом растет число желающих вкладывать средства в зарубежную недвижимость, а не в российскую.

Максим Денисов, Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

14 октября 2010

Что будет с московскими новостройками

Опрошенные ВЗГЛЯДом эксперты столичного рынка жилой недвижимости по вопросам перспектив роста цен и спроса на новостройки уверены в том, что спрос меняется уже сегодня, причем, не только количественно, но и качественно. Что касается цен, то они «обречены» на новый виток роста, но в намного более скромных значениях, чем в докризисные годы.

следующая заметка →

27 октября 2010

Иностранцы отказываются от аренды жилья

Иностранные арендаторы покидают московский рынок аренды жилья. Эксперты рынка подсчитали, что впервые за последние 2 года среди арендаторов элитной жилой недвижимости россиян стало больше, чем иностранцев.

Эксперты компании Penny Lane Realty подсчитали, что если раньше экспаты составляли основную долю клиентов, снимающих дорогие элитные квартиры, то теперь снижение их активности становится общей проблемой для многих агентств, занимающихся продажей и сдачей в аренду жилья.