Новости / Недвижимость / Жилье Москвы на «пике кризиса желаний»

Жилье Москвы на «пике кризиса желаний»

8 июля 2009

Стоимость реальных сделок по продажам жилья в Москве с начала кризиса снизилась в 2-3 раза по объектам бизнес-класса и в 1,5 раза – в экономе. Аналитики ФГУ «Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов» считают главным тормозом развития рынка жилья разницу между декларируемой ценой квадратного метра и реальной сделкой.

Разница между запрашиваемой ценой и той, по которой продается жилье, до осени прошлого года составляла около 10%, тогда как сегодня она нередко доходит до двух раз, отмечают аналитики, подчеркивая, что одним из показателей наступления стабилизации на рынке жилья будет как раз снижение разницы между декларируемой ценой и реальной сделкой до докризисных показателей. Оживление столичного рынка они прогнозируют на осень.

Справка: ФГУ «Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов» оказывает услуги в сфере сметного нормирования в строительстве на государственном уровне, а также занимается подготовкой нормативно-правовых актов России.

«Проблема спроса упирается не только и не столько в стоимость квадратного метра, а в его доступность и соотносимость с реальными доходами граждан, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик компании «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – В классическом понимании, среднего годового дохода должно хватать на 20-25% квартиры площадью в 50 метров. Таково сегодняшнее положение в развитых странах. При этом государство должно четко соблюдать главное правило жилищного рынка: либо дешевые метры и дорогие кредиты, либо – наоборот. При всех других формах происходят перекосы, далекие от рыночных отношений в виде льготных категорий очередников, спецпрограмм и т.д.».

Не стоит лишний раз говорить о низком уровне зарплат в России и недоступных ценах на жилье. Но, как доказывают эксперты компании IntermarkSavills, не все так трагично. Оказывается, объем сбережений, находящихся в настоящий момент на депозитах москвичей, позволяет им приобрести около 6-8 млн квадратных метров жилой недвижимости при цене «квадрата» в 5 тыс.долларов. По их подсчетам, только на счетах в банках находится около 30-40 млрд долларов.

В то же время, указывают они, далеко не каждый, кто обладает необходимой для покупки жилья в Москве суммой, будет тратить ее на приобретение квартиры. «Во-первых, это не всем нужно, так как у многих нет жилищной проблемы. Во-вторых, часть населения действительно ожидает, что цены на жилье еще будут снижаться», - подчеркивает глава стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills Дмитрий Халин.

Другой вопрос – это отсутствие такого количества жилья на продажу в Москве. При современных темпах строительства для удовлетворения такого спроса, если бы он массовым образом «вдруг» возник, потребуется около 3-4 лет.

Если рассчитывать то, что имеется на рынке продаж, то аналитики убеждены, что, например, высокобюджетного жилья Москвы при сохранении сегодняшних объемов сделок должно хватить на 4-6 лет. По информации риелторов, на данный момент в московском регионе доступно для покупки около 12 тыс. квартир, коттеджей и таунхаусов бизнес- и премиум-класса. Треть из них находится в столице, тогда как в Подмосковье предложение подобной жилой недвижимости достигает 3 млн квадратных метров.

В первом полугодии текущего года на рынке высокобюджетного жилья Москвы и Подмосковья было совершено порядка 1,1 тыс. сделок. Таким образом, если все сегодняшние тенденции останутся без изменения – будет недоступной ипотека, покупатели по-прежнему станут выжидать новой волны падения цен, а доходы останутся на неизменном уровне – то запаса предложения дорогого жилья в Москве хватит на 5 лет, а загородного - на 10-13 лет.

«В лучшие годы нынешний запас предложения мог бы быть поглощен за один-два года, - говорит главный аналитик компании IntermarkSavills, - Однако на рынке сегодня глубокий кризис, выхода из которого пока не видно».

Если в столице есть такие запасы жилья, то что делать строителям и владельцам квартир, которые хотят купить-продать их. «Не строить нельзя, так как отсутствие новостроек на рынке будет неизбежно повышать цены на вторичном по мере «вымывания» предложения, - считает гендиректор «Агентства инвестиционных технологий» Игорь Голубеев. – Строительная отрасль приносит и так называемый мультипликационный эффект, давая другими, смежными отраслями до 8-10 рублей в бюджет на каждый вложенный рубль».

Чем внимательнее изучают все макроэкономические показатели эксперты рынка недвижимости, тем все больше склоняются к тому, что тенденция к снижению цен на квадратные метры не исчерпала своего ресурса. Более того,она продолжится как минимум до начала осени. Для активизации покупок жилья необходима стабильность и уверенность в завтрашнем дне, которые пока отсутствуют. Даже имея необходимую сумму денег, человек вряд ли решится на крупную покупку, не имея уверенности в будущих доходах и в устойчивости цены покупаемого объекта.

С другой стороны, отмечают аналитики компании RSYB, спрос на дорогую жилую недвижимость в столичном регионе может увеличиться в 1,5-2 раза в ближайший год. Однако в любом случае это не позволит выйти на докризисный уровень продаж жилья бизнес- и премиум-класса в Москве и Подмосковье.

Есть мнение, что сегодняшние цены предложения жилья в Москве на 15-20% превышают так называемую «справедливую цену», несмотря на то, что кризис привел к ежемесячному падению стоимости квадратного метра в 2-5%.

«В случае, если средняя цена нефти, которая определяет весь фон российской экономики, будет находиться на планируемом правительством уровне 55 долларов за баррель хотя бы до конца 2009 года, то рынок недвижимости стабилизируется, а затем неизбежно начнет расти, - считает руководитель компании SILL&HG Арсений Макарский. – Конечно, прогноз не предусматривает девальвации рубля и галопирующей инфляции».

На данный момент средние цены на недвижимость столицы составляют около 5,4 тыс. долларов за квадратный метр с учетом элитной категории и 4-4,2 тыс.долларов – без его учета. За 2009 год цены упали на 26,3%, а с начала кризиса – на 33,2%, говорят эксперты «Индикаторов рынка недвижимости». Самое дорогое жилье – это «сталинки» и кирпичные дома – 4,99 тыс.долларов за «квадрат», самое дешевое – «хрущевки» и «советская панель» - 3,71 тыс.долларов.

Аналитики говорят о двух возможных сценариях развития ситуации так. Пессимистический вариант предполагает падение цен до конца года на 20-25% и стабилизацию на 2010 год на уровне 3,8 тыс.долларов за «квадрат». Оптимистический сценарий – это удешевление не более чем на 10-15% и рост на 15-20% в будущем году до отметки в 5,3-5,8 тыс.долларов за метр.

Текст: Павел Огородников

Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

7 июля 2009

Квартиры не сдаются

Объем предложения жилья в аренду в три раза превысил спрос

Во втором квартале 2009 года на столичном рынке аренды жилья был впервые зафиксирован троекратный разрыв между количеством сдаваемых квартир и желающими их снять. Такой дисбаланс предложения и спроса риэлторы объясняют финансовым кризисом: владельцы недвижимости хотят заработать, сдавая жилье, однако потенциальные квартиросъемщики не могут позволить себе снять квартиру даже по сниженным ценам. К лету стоимость аренды квартир эконом-класса зафиксировалась на уровне 20—30 тыс. руб. в месяц в зависимости от количества комнат, что в среднем на 20% ниже докризисных цен. Участники рынка надеются на оживление спроса к осеннему сезону.

следующая заметка →

8 июля 2009

Раскрыты тайны бухгалтерии риелторов

Цивилизованный рынок недвижимости предполагает активность профессиональных продавцов – риелторов. Помимо пугающих историй о злодеяниях «черных маклеров» существуют и вполне «мирные» сотрудники агентств, однако и они спешат заработать на кризисе. В тайнах бухгалтерии разбиралась газета ВЗГЛЯД.