Новости / Недвижимость / Рынок жилья возвращается к натуральному обмену

Рынок жилья возвращается к натуральному обмену

21 июля 2009

Сегодня на московском рынке экспонируется порядка 15 тыс. квартир эконом-класса. До кризиса их было немного меньше, однако дело не в количестве, а в покупателях, которых пока нет. В результате риелторы пытаются построить обменные цепочки, в которых участвуют только продавцы. Фактически это повторение «советского» опыта, но в новых условиях.

По сути, риелторы вспомнили хорошо забытое старое. До приватизации жилья любые изменения жилищных условий производились путем обмена. Например, семейство, проживающее в трехкомнатной квартире, разъезжалось в две однокомнатные квартиры, жильцы которых, в свою очередь, съезжались из двух «однушек» в «трешку». Однако если кому-то из участников сделки не нравилось новое жилье, то вся цепочка разваливалась.

Поэтому в 1990-х годах подобные операции стали проводить по другой технологии, получившей название «альтернативная сделка». В этом случае та самая трехкомнатная квартира выставлялась на продажу. Когда находился желающий ее купить, на вырученную сумму приобретали две однокомнатные квартиры. До кризиса такая схема была очень популярна, но сегодня ситуация изменилась. «Сейчас рынок недвижимости лишен достаточного количества тех самых заветных покупателей», – замечает генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. Их отсутствие заставило риелторов вспомнить о забытой схеме прямого обмена. «Ведь наличие покупателя, необходимого для альтернативных сделок, здесь не требуется», – говорит президент компании «Хирш-Россия» Феликс Альберт.

Главная сложность прямых обменов в том, что достаточно сложно найти двух продавцов, квартиры которых полностью устраивали бы друг друга. Тогда как сложный обмен, осуществляемый в несколько этапов, в этом случае осуществить труднее, чем альтернативную цепочку.

Естественно, чем больше участников в процессе, тем сложнее управляется сделка и больше рисков. Много сложных моментов и непосредственно при организации обмена, например, по освобождению квартир. Ведь нужно, чтобы все участники сделки одновременно освободили жилплощадь.

Тем не менее, по словам Олега Самойлова, на рынке с каждым днем все больше сделок, в которых участвуют несколько продавцов и ни одного покупателя. В частности, «Релайт-Недвижимость» совершила сделку, где в цепочке участвовали четыре квартиры, хозяева которых хотели приобрести другое жилье. Сопоставив запросы собственников, риелторы пришли к выводу, что варианты друг друга должны им подойти. Правда, в этом случае одному из участников пришлось взять небольшой кредит в качестве доплаты. После соответствующих осмотров квартир и необходимых согласований сделка состоялась. Сегодня все ее участники уже въехали в новые квартиры.

Схема выглядела следующим образом. Владелец однокомнатной квартиры площадью 39 квадратных метров на ул. Скульптора Мухиной с доплатой, в том числе за счет привлеченного кредита, переехал в трехкомнатную квартиру площадью 81,5 квадратных метра по адресу ул. Новаторов. В свою очередь, владельцы этой трехкомнатной квартиры получили за дополнительные деньги две двухкомнатные — площадью 37,2 квадратных метра на ул. Вавилова и 45,3 квадратных метра на ул. Болотниковской. Причем владелец первой «двушки» переехал в квартиру на улице Скульптора Мухиной.

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов замечает, что многие проблемы сложного обмена присущи и цепочкам альтернатив. Ведь у их участников есть право отзыва документов с регистрации. «Зато в случае разрыва альтернативы при существующем объеме предложения профессиональные риелторы оперативно подберут замену», – говорит риелтор. При прямом обмене замену найти сложнее, но у последнего есть свои преимущества. Если обменная цепочка будет разорвана, то собственники ничего не теряют и остаются в своих квартирах. Тогда как альтернатива базируется на сделках купли-продажи, и ее разрыв может оставить кого-то из участников ни с чем.

Риелторы уверены, что в условиях отсутствия платежеспособного спроса прямой обмен становится хорошей возможностью для совершения альтернативной сделки. «А если учесть, что именно таких сделок сегодня почти 90%, то вполне может быть, что именно технология многоступенчатого обмена и сможет оживить почти бездыханный рынок вторичного жилья», – подытожил Олег Самойлов.

Текст: Денис Тыкулов

Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

21 июля 2009

Количество жилых строек в Подмосковье из-за кризиса сократилось на 20%

Кризис привел к снижению объемов нового жилого строительства в Московской области – за последний год количество строек многоэтажного жилья в регионе сократилось на 20%, рассказал РИА Новости в понедельник руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.

По его словам, в настоящий момент в Подмосковье ведется строительство 518 многоквартирных домов, что составляет порядка 2,5 миллиона квадратных метров.

"В то же время в июне 2008 года в стадии строительства находилось 654 объекта, что на 21% больше по сравнению с нынешними показателями", – добавил Таганов.

Эксперты, опрошенные РИА Новости, объясняют снижение объемов строительства отсутствием денег на новые проекты у девелоперов и значительным уменьшением спроса у покупателей жилья.

следующая заметка →

21 июля 2009

Как разобраться с ценами на столичные метры

«Нет плохого товара, а есть плохая цена» – древний постулат торговли оказался неактуальным во время нынешнего кризиса, когда никакая недвижимость не находит никакого спроса, даже потеряв в цене более 30%. При этом аналитики и продавцы дают совершенно разную оценку квадратным метрам, подозревая друг друга в заказном характере экспертиз.