Новости / Недвижимость / Жильё Москвы

Жильё Москвы

6 октября 2009

Эксперты рынка недвижимости не могут дать однозначного ответа в отношении ближайших перспектив цен на жилье – такой вывод напрашивается в результате мониторинга аналитических материалов, который был проведен газетой ВЗГЛЯД. Вариантов прогнозов, как и до кризиса, три: стоимость «квадрата» упадет, не упадет, вырастет.

Настоящий коллапс на рынок жилья придет в 2011–2012 годах – такой вывод делает профессор Российской экономической академии Геннадий Стерник. Соображений у аналитика несколько: во-первых, только в Москве заморожено строительство 24% объектов, во-вторых, цены за последние полгода упали всего на 12%, несмотря на полное отсутствие спроса, в-третьих, столица была и остается единственным городом, где стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья выше, чем на первичном. Именно этот момент служит катализатором строительства более дорогого жилья в ущерб эконом-классу.

По мнению эксперта, даже если бы не было общемирового кризиса, объемы ввода жилья в России все равно бы упали – статистика зафиксировала начало кризиса на российском строительном рынке еще в конце 2007 года.

Многие аналитики склонны во всех бедах рынка видеть «олигархическую структуру» строительного бизнеса, представители которого «рука об руку» с местными властями вытеснили с рынка малые и средние компании, что привело к фактическому, но недоказуемому ценовому сговору. В пользу этого аргумента говорит тот факт, что более 80% всего жилья возводится 8–10 крупными строительными фирмами.

«Кризис ничего не изменил в правилах игры на строительном рынке, – говорит ВЗГЛЯДу гендиректор компании «СтройКредит Проект» Антон Голубицкий. – Абсолютный лоббизм чиновников «своих» компаний и призывы покупать сегодня только подтверждают стремление закрепить успехи и завоевание рынка жилья во всех крупных городах. Если каждый день говорить «Марфино – это дешево», то рано или поздно продажи пойдут по любым ценам, тем более когда других цен и нет».

Согласно оценкам вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева, средства на поддержку строительной отрасли в размере 50 млрд рублей так и не дошли до адресатов.

Например, участники 2-го Гражданского жилищного форума отмечали, что с кризисом аппетиты чиновников и монополистов только растут, поэтому не стоит строить иллюзий по поводу снижения себестоимости строительства за счет удешевления затрат на получение разрешения на строительство и подключение к коммунальным сетям. Об этом заявил президент Союза инженеров-сметчиков, директор департамента ценообразования Ассоциации строителей России Павел Горячкин. По его данным, «бонусы и вознаграждения» чиновникам за год только увеличились, причем более чем в два раза.

Отмечая достаточно пессимистический общий фон рынка, эксперты говорят о том, что сегодня потеряла свое значение так называемая средняя цена «квадрата», которую так любят выводить аналитики и риелторы. К примеру, на выставке «Недвижимость-2009» агентства недвижимости предлагали практически идентичные квартиры и комнаты по ценам, отличающимся друг от друга на 10–40%. Самой дешевой оказалась комната в коммунальной «хрущевке» у метро «ВДНХ» – 2 млн 100 тыс. рублей. Самая дешевая однокомнатная квартира стоит 6 млн рублей – около метро «Кантемировская».

Продавцы столичных квартир уверяют, что разброс оценок квадратных метров происходит из-за ожиданий обвала рубля. Поэтому одни продавцы «держат» цены, а другие, наоборот, спешат избавиться от жилья и уступают до 10–15% от среднерыночной цены предложения.

Если судить по предложениям на выставке, то самое дешевое и действительно потерявшее в цене до 50% от докризисной стоимости – это квартиры в пригородах Москвы. Так, в Сходне при условии 100-процентной оплаты однокомнатные квартиры предлагаются по 2,7 млн рублей вместо 4,6 млн еще весной. Еще дешевле Лобня – однокомнатные квартиры 35–48 метров стоят не дороже 1,9 млн рублей.

Опрошенные газетой ВЗГЛЯД эксперты не смогли сказать, что происходило на рынке в сентябре: продолжается ли падение или достигнут некий статус-кво, – и, тем более, не решались строить никаких прогнозов, ссылаясь на непонятную макроэкономическую ситуацию.

Например, компания «Инком» в своем сентябрьском исследовании рынка утверждает, что средние долларовые цены на вторичном рынке жилья выросли на 3,6% – до 5,9 тыс. долларов за «квадрат». Рост рублевых цен составил 1% – 182,5 тыс. рублей.

Эксперты «Инкома» соглашаются с фактом «малого роста» цен, но говорят о колебаниях курсов валют, которые способствуют «техническим погрешностям в оценке жилья». Наиболее радикально настроены аналитики компании DOKI, считающие, что цены продолжают падение.

Так, по их данным, квадратный метр жилья бизнес-класса в Москве в первый месяц осени подешевел на 0,4% – до 6,2 тыс. долларов. В элитном сегменте квартиры подешевели на 0,6% – до 12,6 тыс. долларов. Самое большое снижение в сентябре было в эконом-классе – на 0,8% до 3,5 тыс. долларов.

В агентстве «САВВА» уверены, что рост цен есть, но только в долларах. Их данные говорят об увеличении цен в валюте на 2,1% – до 4,6 тыс. долларов за квадратный метр.

С другой стороны, аналитические службы МИАН уверяют, что на рынке новостроек в Москве наблюдается сокращение предложения, что объясняется приостановкой реализации почти 40% проектов. Это, по данным компании, обусловило рост спроса на 5% относительно августа и на 10–20% в сравнении с началом лета.

Что касается цен, то, по данным DOKI, за сентябрь больше всего подешевели элитные новостройки, которые стоили в среднем 14,9 тыс. долларов за метр. Эконом-класс упал еще на 0,3% до 3,4 тыс., а бизнес-класс стал дешевле на 0,2% – 5,8 тыс. долларов.

При этом, согласно информации МИАН, цены в сентябре упали на 2,2% для элитных объектов (средняя стоимость в сегменте опустилась до 494,6 тыс. рублей за «квадрат»), 1,8% для квартир бизнес-класса (156,8 тыс. рублей), 1,4% в эконом-сегменте (до 108,9 тыс. рублей). Общее снижение на рынке новостроек в сентябре, согласно оценке МИАН, составило 1,6%, или 151,2 тыс. рублей за квадратный метр.

Многие аналитики рынка считают, что цены на столичное жилье до конца года, вероятнее всего, останутся на нынешнем уровне с корректировкой плюс-минус 1–3%. Впрочем, не исключено, что так называемый «отложенный спрос» будет расти и подталкивать цены вверх, но эти темпы не будут превышать уровень инфляции.

Павел Огородников, Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

5 октября 2009

Ценовая динамика в Москве

В сентябре, несмотря на многочисленные заявления специалистов о возможном оживлении рынка, квадратный метр продемонстрировал очередное снижение. И хотя темпы падения сентябрьских цен оказались на порядок ниже предыдущих месяцев, отрицательная ценовая динамика пока остается фактом для столичного рынка недвижимости, утверждают в аналитическом центре Агентства недвижимости DOKI.

следующая заметка →

7 октября 2009

Неожиданные сюрпризы на рынке аренды

Аренда в Москве в сентябре неожиданно и вопреки прогнозам показала очередное падение ставок. Оживление в конце августа, когда спрос по сравнению с июлем увеличился на 24%, прошло так же неожиданно, как и началось. Эксперты говорят о кризисе во всех сегментах жилья.