Новости / Недвижимость / Москва: жилья меньше, цены - выше

Москва: жилья меньше, цены - выше

21 февраля 2011

Строительство жилья падает по всей стране, а наиболее заметна эта тенденция в Москве, свидетельствуют данные статистики. Более того, многие эксперты считают, что новые программы мэрии и «перезагрузка» строительных статей бюджета на транспортную сферу будут способствовать сохранению низких темпов ввода новостроек и еще большему сокращению строительных площадок. В прошлом году в столице было возведено рекордно мало жилья, причем, даже в начале 1990-х годов вводилось больше.

Согласно официальным данным Росстата, в 2010 году в Москве введено 1,7 млн квадратных метров жилья, на 34% меньше, чем годом ранее. Это можно считать рекордом: с 1992 года в Москве вводилось не менее 2 млн «квадратов».

Впрочем, эксперты, опрошенные ВЗГЛЯД-Недвижимостью, видят в таком положении вещей 2 причины. Первая - мировой кризис, лишивший застройщиков дешевых кредитов. Вторая причина – переоценка бюджета Москвы, проведенная командой нового мэра Москвы. Сергей Собянин проводит ревизию всего стройкомплекса столицы, а до ее окончания – ориентировочно в сентябре – сотни инвестконтрактов приостановлены, еще десятки «заморожены» самими строительными компаниями. По планам мэрии, в нынешнем году планируется ввести около 2 млн квадратных метров жилья.

По некоторым позициям квартир в продаже уже нет, кое-где цены достигли докризисных, сообщил газете «Ведомости» директор «Капитал групп» Алексей Белоусов. Столичные риэлторы утверждают, что цены не просто достигли докризисных, а во многом превзошли их. Например, сегодня в 5-10 км от МКАД новостройки бизнес-класса продаются по цене 5,1-5,5 тыс. долларов за метр, что выше показателей 2008 года на 15-20%.

Специалисты рынка недвижимости столицы расходятся во мнениях относительно перспектив цен. Так, руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко считает главной угрозой сокращение объемов социального жилья, а что касается коммерческого, то особого дефицита и перспектив нового ценового витка он не видит.

«Есть данные, что запасов построенного жилья в Москве хватит при сохранении нынешнего спроса на 2-3 года, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор стройкомпании «М3» Геннадий Вдовиченков. – Спрос и правда лежит на все том же кризисном «дне», и нет даже намеков на то, что вскоре положение кардинально изменится. Однако, если сравнивать доходы до кризиса и сейчас, то и в этом тоже нет разницы. Так, почему и что мешает скупать жилье тем, у кого доходы «отсутствуют»? Тем более, что ставки ипотеки мало-помалу идут вниз, что приведет к росту продаж и, соответственно, росту цен».

«Мысль небесспорная, но в чем-то напоминает советское прошлое, когда магазины были пусты, а холодильники заполнены продуктами, - комментирует аналитик «Агентства аудита и реструктуризации кредитных обязательств» Андрей Наумов. – Сейчас у абсолютного большинства низкие зарплаты, а по статистике только 45% квартир в Москве приобретаются не москвичами. То есть даже на существующие низкие доходы жители столицы как-то это жилье покупают. Покупают на растущем рынке, понимая, что дешеветь этот товар точно не будет».

Эксперты международной компании EVANS подсчитали, сколько лет потребуется средним жителям 40 стран мира, чтобы накопить на покупку среднего (для данной страны) жилья. Средняя московская семья справится с этой задачей за 26 лет. При тех доходах, которые декларируются официально.

Белоруссия и Россия заняли соответственно 4-е и 5-е места в рейтинге стран, жителям которых труднее всего приобрести жилую недвижимость на собственные деньги. Как отмечает портал «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), подробные цифровые данные опубликованы только по пяти странам с самым доступным и пяти - с самым недоступным жильем. Подход аналитиков чисто математический - целью было выяснить, за сколько лет накопит на жилье типичная семья в той или иной стране, если не будет тратить ничего на еду, одежду и проезд к месту работы. Такого в реальной жизни не бывает. Но эти цифры и так говорят обо многом.

Самым доступны оказалось жилье в США. При средней стоимости семейного жилья в 95, 5 тыс. евро, типичная американская семья с доходом в 35,3 тыс. евро сможет приобрести жилье за 2,7 года.

2-е и 3-е места заняли Доминиканская республика и Чили – 3,5 и 4 года соответственно.

На 4-м месте - Швеция (4,2 года), на 5-м - Бельгия (4,3 года).

В двадцатку стран с самой доступной для местных жителей недвижимостью также вошли Германия – 4,4 года, Гондурас – 4,7, Бангладеш – 5,03, ЮАР – 5,1, Кипр – 5,1, Австрия – 5,2, Швейцария – 5,4, Турция – 5,6, Бахрейн – 5,7, Эквадор – 5,8, Канада – 6,2, Финляндия – 6,2, Бразилия – 6,3, Австралия – 6,3 и Нидерланды – 6,5 лет.

Есть и обратный рейтинг, т.ею рейтинг недоступности жилья. Здесь абсолютный лидер Марокко – покупка жилья состоится через 67 лет при сохранении всего семейного бюджета в «кубышке». На 2 и 3 местах с конца - Пакистан (40 лет) и Черногория (30 лет). «Усредненный» белорус будет копить на квартиру 28 лет – это 4-е место в рейтинге дороговизны.

Что касается России, то аналитики EVANS сочли правильным разделить здешнюю ситуацию на две строчки: Москва и вся остальная Россия. Московская семья с годовым доходом 11, 6 тыс. евро справится с покупкой квартиры за 303 тыс. евро за 26 лет. Среднероссийская - за 20,8 лет (3080 евро/год и 64,1 тыс. евро за квартиру).

Надо, конечно, отметить, что данные расчеты имеют много погрешностей – от «усредненности» оценок на жилье в разных странах до – смешивания всех категорий жилья, тогда как в каждой из стран, например, в той же Германии, есть возможность купить те же среднестатистические «квадраты» за 150 евро за метр и за 2 тыс. евро.

«Трудно сравнивать то, что сравнению не подлежит, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости» директор консалтинговой компании T.R.A.S.T GmbH Рихард Зиммер.- В Европе есть много рыночных инструментов, позволяющих купить жилье – от дешевой достуgной ипотеки до сберегательных строительных касс, «длинных» кредитов на предприятиях и так далее. Никто в мире не стремится купить квартиру или дом на «последние» деньги, сегодня и немедленно. Проще взять кредит и платить за него до 20% ежемесячного дохода. В крайнем случае всегда доступна аренда. Анализ показателен для другого – жители развитых стран с либеральной экономикой могут быстрее решить свой «квартирный вопрос».

«Если строить будут меньше, то жилье, как и любой другой товар, будет стоить дороже, - считает Андрей Наумов. – Будет меньше строек, государство не станет спешить с понижением ипотечных ставок, которые могут спровоцировать «галоп цен». С другой стороны, есть обещания властей сделать банковские кредиты дешевле и обеспечить всех доступным жильем. Но одно с другим никак не увязывается. Получается, что государство само загнало себя в угол – или рост цен, или резкое увеличение строительства».

Ольга Мостовая, Взгляд Недвижимость

Дмитрий Балашов




← предыдущая заметка

17 февраля 2011

В Европе жилье продается от 100 тыс. рублей

С каждым годом растет число сделок по приобретению состоятельными россиянами жилой недвижимости в разных странах мира. В прошлом году самой популярной страной у наших граждан стала Италия, обогнавшая дешевую и популярную пару лет назад Болгарию. Эксперты говорят об уверенной тенденции роста подобных сделок и в нынешнем году и в ближайшей перспективе.

следующая заметка →

1 марта 2011

Жилье в Москве: мифы строительства и реальность цен

Миллионы собственников жилья в столице, ставшие ими в результате приватизации, объединяет внимательное отношение к текущему и перспективному состоянию рынка цен. Объяснение простое – абсолютное большинство собственников квартир не имеют другой возможности улучшить свои условия проживания, кроме как через продажу уже имеющегося жилья с доплатой через кредит в банке.